BLOG  COPROPRIETAIRES
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Le savez-vous ?

La comptabilité d'une copropriété était, sans surprise, du plus mauvais aloi. Elle ne respectait aucune des règles permettant de voir clair dans les comptes. Des dépenses et des prélèvements étaient injustifiés ou dissimulés ainsi que des charges et des produits. Aucune explication satisfaisante ne pouvait jamais être obtenue du syndic. Beaucoup d'autres indices alarmaient les copropriétaires. Ceux-ci étaient loin d'être des béotiens sans être experts en gestion cependant, mais ils étaient suffisamment versés dans les affaires pour comprendre qu'ils étaient floués. Il ressortait que, décidément, les procédés utilisés par le syndic lui assuraient une mainmise personnelle et exclusive sur les finances de la collectivité.

Finalement, après beaucoup de vicissitudes et non moins d'atermoiements, le syndic fut contraint de soumettre sa comptabilité au contrôle d'un réviseur d'entreprises.

L'espoir était grand de voir enfin les négligences et les petits trafics du syndic dévoilés et exposés au grand jour.

Mais le réviseur remit un rapport dans lequel il affirmait avoir contrôlé l'ensemble des comptes et, en conclusion, il certifiait que ceux-ci donnaient une image fidèle de la copropriété, de ses avoirs et de ses dettes, de ses charges et de ses produits ; qu'ils ne contenaient aucune dissimulation ni aucun manquement aux règles. Et pour faire bonne mesure, le réviseur refusa d'assister à l'assemblée générale pour ne pas avoir à répondre aux questions des participants.

La lecture du rapport provoqua un mouvement de stupeur. Mais bientôt, les copropriétaires se rendirent à l'évidence : il y avait forcément une entente entre le réviseur et le syndic. Il était absolument impossible pour un professionnel de bonne foi d'avaliser autant de tripotages. Ils consultèrent un avocat et déposèrent plainte auprès de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises, l'organisme gardien de la déontologie des réviseurs et veillant sur leur compétence et leur indépendance. La plainte était accompagnée de plusieurs pages d'un texte serré décrivant en de nombreux points les multiples et graves lacunes de la comptabilité tout en dénonçant l'attitude manifestement déloyale du réviseur.

Après une petite année d'attente, l'I.R.E. rendit son verdict : le réviseur était blanchi de tout soupçon. Les pontes de l'Institut notifiaient aux copropriétaires que le réviseur avait accompli sa tâche en conscience et qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée. Son travail était irréprochable. On ne pouvait douter ni de sa compétence ni de son indépendance. Il avait respecté toutes les règles de la déontologie et son honnêteté était sans tache.

Depuis lors, le syndic règne en maître absolu sur la copropriété et sur ses finances.



Cette aventure, aussi triste que dommageable, n'est malheureusement pas unique. Il s'agirait même du sort commun des copropriétés.

Une autre copropriété était en butte aux mêmes difficultés. Un syndic autoritaire et obtus tenait les copropriétaires dans le brouillard et les finances dans le noir absolu.

Un expert comptable fut finalement nommé en assemblée générale et il examina les comptes du syndic. Son rapport fut en tous points semblable dans l'esprit sinon dans la lettre à celui rédigé par le réviseur d'entreprises ci-dessus.

Une réclamation détaillée fut remise à l'Institut des Experts Comptables et celui-ci, au grand scandale des copropriétaires, blanchit complètement son expert.

Ici aussi, le syndic continue de se remplir les poches en toute impunité et même, officiellement, en toute légitimité.



En conclusion, il faut absolument éviter de faire appel à un réviseur d'entreprises ou à un expert comptable externe pour vérifier les comptes d'une copropriété. Il en cuirait aux imprudents.

Une autre conclusion, plus générale, doit aussi être tirée de ces épisodes malheureux et répétés. Quel crédit peut-on accorder aux réviseurs d'entreprises et aux experts comptables externes lorsqu'ils certifient les comptes des entreprises ? Cette question est fort grave et l'expérience des copropriétés est une réponse de poids.

L'extraordinaire culbute des banques, qui a coûté tant de milliards aux contribuables et qui fut aussi soudaine que tout à fait imprévue, n'est-elle pas aussi le résultat de l'aveuglement, de l'incompétence sinon du manque d'indépendance des contrôleurs et auditeurs ?


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"... et les Shadoks pompaient..."

Depuis la publication de l'Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la résistance du lobby des mauvais syndics ne s'est pas démentie. Ils ont remué ciel et terre pour conserver leurs privilèges : des comptabilités-fouillis, sans règles, sans plan comptable, sans méthode, sans soin, mais avec un désordre achevé et un embrouillage constant.

Les cris d'écorchés des mauvais syndics ont trouvé un écho dans les journaux et ont débordé sur la blogosphère où leurs trémolos ont soulevé la pitié des websurfeurs.

Devant cette mauvaise foi et cette volonté de dénigrement injustifié, la Commission des Normes Comptable a publié son bulletin numéro 63 consacré au ''Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires''. Ce petit livret contient les textes législatifs de base sur lesquels s'appuie la comptabilité des copropriétés et un exemple chiffré assez magistral sur l'utilisation du PCMN et sur la technique comptable que toutes les copropriétés doivent désormais utiliser. Cet opuscule peut être téléchargé ou obtenu gratuitement à l'adresse suivante : http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64 Bulletin numéro 63 CNC

Cela n'a nullement mis le couvercle sur le chaudron des mauvais syndics. Leur rancour bout toujours et s'exprime avec aigreur sur tous les supports médiatiques.

Cependant, l'exemple publié par la CNC satisfait aux exigences de pertinence, de simplicité, de transparence et de cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.

Dès lors, on s'interroge sur les cris d'orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n'est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l'AR et le modèle CNC sont l'expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n'ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil.

La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d'assainir un secteur économique en friche.

La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par comparaison avec ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n'importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.

Plutôt que de satisfaire le lobby des Shadoks dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d'un an la publication de l'Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d'un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.

Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.

Un observateur extérieur ou l'acheteur d'un appartement s'informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.

L'imposition d'un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d'une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.

La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d'une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.

Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d'une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l'observateur comme à l'acheteur d'un appartement une méfiance justifiée.

Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des Shadoks où, jusqu'ici, l'absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le Shadok perdait son chemin dans le mélange des chiffres.

Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l'acquisition d'un matériel d'une certaine valeur, des dépenses d'entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc. Ce sont presque toujours des dépenses d'investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.

Si le fonds de réserve est utilisé à d'autres fins, l'autorisation de l'assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d'incompétence voire d'arbitraire.

Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l'objet d'une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues des Shadoks.

Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d'habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l'obligation d'ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.

Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu'ils sont appelés à examiner.

Mais les syndics-Shadoks proclament haut et fort qu'ils n'appliqueront ni la nouvelle loi sur la copropriété ni l'Arrêté Royal ni le modèle de comptabilité imposé par le législateur. Ils s'arc-boutent sur leurs privilèges pour dissimuler, visiblement, leur incapacité à assimiler les nouvelles règles et, surtout, leur peur d'être contraint à la transparence. Leur inquiétude est telle qu'ils iront jusqu'à défier la loi. Mais il est vrai aussi que les juges ont toujours été plus que bienveillants à leur égard.

Dans sa volonté de plaire aux Shadoks, la magistrature ira-t-elle jusqu'à violer la loi au risque d'être accusée de forfaiture ? On n'ose le croire.

En conclusion, la plus haute autorité du pays en matière de comptabilité, la Commission des Normes comptables dont le prestige est sans rival, est vilipendée par les Shadoks qui n'ont pas de mots assez durs à son encontre. Mais cela se fait à la manière Shadoks : une incompétence totale jointe à des prétentions ridicules.


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La nouvelle comptabilité des copropriétés.

A la grande déception du lobby des syndics qui a fait l'impossible et même beaucoup plus pour en empêcher la publication tout en essayant d'en modifier la substance, l'arrêté royal promis par la loi du 10 mai 2010 est enfin sorti du placard où il jaunissait depuis deux ans sous un tas de poussière.

L'arrêté royal a cependant été établi après consultation de la Commission des normes comptables. Il est donc à la hauteur des circonstances. Les copropriétés sont dorénavant soumises aux règles communes imposées aux entreprises commerciales en matière de comptabilité. Le plan comptable est le fameux PCMN bien connu de tous.

On pourra bientôt lire les bilans et comptes de résultats des copropriétés comme ont le fait de ceux des entreprises commerciales. On analysera les charges et les frais, les travaux d'entretien et de réparations, les provisions et les réserves. On établira des statistiques, des comparaisons, des parallèles puisque les comptes des copropriétés seront tous établis suivant le même modèle. On verra enfin clair dans la gestion des syndics.

En particulier, les sommes prélevées sur le fonds de réserve et utilisées obligatoirement et exclusivement pour des travaux d'investissement devront apparaître à l'actif du bilan pour leur valeur résiduelle. Cela signifie qu'il n'est plus question de prendre en charge en une fois sur l'exercice les nombreux travaux et autres réfections ou rénovations que les syndics multiplient à l'envi. Ils devront faire l'objet d'amortissements annuels au fur et à mesure de leurs dépréciations de manière à permettre aux copropriétaires d'apprécier la valeur réelle des communs.

La comptabilité donnera enfin une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes, de ses engagements, de ses investissements, de ses perspectives.

On voudrait espérer qu'ainsi les copropriétés naviguent sur une mer d'huile. Mais, instruits par l'expérience, les copropriétaires savent qu'il n'en sera malheureusement rien. Pour cela, il faudrait simplement que l'arrêté royal sur la comptabilité des copropriétés soit appliqué. On peut parier cent francs contre un bouton de culotte qu'il restera lettre morte puisqu'aucune sanction n'est prévue et qu'il se heurtera à la mauvaise volonté des syndics. Le foutoir des comptabilités restera ce qu'il est et l'arrêté royal sera relégué au rayon des farces et attrapes. On en a de redoutables prémices lorsqu'on constate la désinvolture avec laquelle les syndics font fi de la nouvelle loi, comme de l'ancienne et même de toutes les autres lois.

Ainsi, quant à la loi de 2010, on relèvera quelques petits manquements non exhaustifs mais révélateurs du je-m'en-fichisme des intéressés :

Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires".
Les syndics ignorent cette obligation au profit de la rédaction d'un procès-verbal personnel où ils chantent leurs propres louanges, où ils stipendient les mauvais copropriétaires qui ont le front de ne pas approuver leurs manipulations financières et autres combines, et où ils justifient leur gestion avec l'éloquence que déploient les gens de robe lorsqu'ils plaident la cause d'un assassin.

Art. 577-7, § 1, 1 , al. 8 et art. 577-8/1, al. 2 : "Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission". En répétant l'obligation de la rédaction du "rapport semestriel" dans deux articles de la loi, le législateur a voulu insister sur l'importance qu'il attache à sa rédaction. Cependant, il faut bien constater que, dans la grande majorité des copropriétés, ce rapport n'est jamais rédigé. Le conseil de copropriété serait d'ailleurs bien en peine de l'établir puisque, la plupart du temps, il ne fait rien sinon obéir aux injonctions du syndic lorsque celui-ci se donne la peine de lui en donner.

Art. 577-8, § 1, al. 2 : "Les dispositions régissant les relations entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit". Lorsqu'il existe, le contrat de syndic est approuvé par le conseil de copropriété et signé par le président sans consultation de l'assemblée générale qui n'en est même pas informée. Il va de soi que le président signe les yeux fermés et, en particulier, ratifie l'application d'une ribambelle de clauses léonines dont certaines sont le fruit des cogitations du lobby des syndics qui a préparé un contrat-type prévoyant dérogations au droit, augmentations des frais, indemnités en tous genres sans oublier les limites des responsabilités et les devoirs des copropriétaires. Cependant, pour avoir les mains encore plus libres, de nombreux syndics refusent tout contrat. Ils n'appliquent ainsi que leurs propres règles sans aucun frein pour en contenir les excès.

Les syndics contrôlent les assemblées générales ; ce sont des manipulateurs-nés ; ils jouent de la timidité des uns et de l'incompétence des autres avec un bagout et un culot de professionnels des tréteaux. Dès lors, les décisions ne portent pas sur les points de l'ordre du jour mais expriment la soumission de l'assemblée aux volontés du dominant.

Pourquoi les syndics se gêneraient-ils ? L'expérience montre tous les jours que, lorsqu'un copropriétaire, dépouillé et excédé, a recours au juge en s'appuyant sur une montagne de preuves, sa cause si juste débouche sur le néant tout en vidant ses poches. Il est débouté, mis à l'amende et humilié par une justice sous influence. En conséquence, le malheureux, honnête mais naïf copropriétaire est ruiné, diabolisé et mis à l'index.

La volonté obstinée et révoltante des juges d'ignorer des lois claires et précises a des effets dévastateurs : les malfaisants sont confortés et leurs victimes sont brisées.


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< page 95 >

La Cour sème le vent...

La loi du 22 avril 1999 en ses articles 34 et 37, accorde aux réviseurs d'entreprises et aux experts comptables le monopole de la compétence quant à la vérification et au redressement des documents comptables.

Mais la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété permet cependant à l'assemblée générale de désigner une personne qui n'est ni réviseur d'entreprise ni expert comptable pour vérifier et redresser les comptes des copropriétés.

Sur requête des Instituts des réviseurs d'entreprises et des experts comptables, la Cour constitutionnelle a été appelée à se prononcer sur cette contradiction.

Il existe de nombreuses professions dont le monopole est organisé par la loi à l'instar de celui des réviseurs d'entreprises et des experts comptables. On peut citer celui des avocats, des médecins, des agents immobiliers, des architectes, et de beaucoup d'autres. On constate que ce monopole accordé en reconnaissance d'une compétence ne souffre pas d'exception.

La Cour décide cependant que, si tout monopole est toujours resté sacro-saint selon la volonté du législateur, une loi peut en modifier le caractère jusqu'ici intangible. En l'occurrence, le monopole de compétence des réviseurs d'entreprises et des experts comptables n'en serait plus un. Ces professions seraient dégradées et ramenées au niveau lambda de la compétence.

Par dérogation à la règle générale imposée à toutes les comptabilités, qu'il s'agisse d'entreprises, de sociétés, de petits ou moyens commerces, d'ASBL ou autres, les comptes des copropriétés - et seulement les comptes des copropriétés - peuvent être vérifiés et les écritures redressées par toute personne, quelle qu'elle soit, même sans la moindre formation ou connaissance en comptabilité, éventuellement préposée ou parente du syndic. Il n'y aura plus aucune incompatibilité. Le syndic lui-même pourrait devenir le contrôleur aux comptes désigné par l'assemblée générale subjuguée par un beau parleur.

C'est un peu comme si la Cour accordait aux plombiers le droit de poser des diagnostics médicaux.

Pour faire bonne mesure et pour consacrer le pouvoir sans partage d'un seul sur l'ensemble de la copropriété, une autre exception est instaurée et tirée du néant puisqu'elle ne figure dans aucun texte : dorénavant, dans une copropriété, le syndic aura le monopole de la compétence technique en matière de comptabilité. Il serra donc le seul à décider de la forme et du contenu des comptes.

Ainsi, alors que l'impéritie crasse des contrôleurs aux comptes amateurs et leur incapacité à déceler le moindre impair ont permis récemment à des syndics escrocs de détourner des centaines de milliers d'euros, une décision administrative irréfléchie autant qu'irresponsable et presque criminelle ratifie ces errements, les consacre et les institue en règle doctrinale. De plus, l'incurie bien connue des syndics en matière de comptabilité est élevée au rang de compétence irréductible. C'est le monde à l'envers.

Une fois de plus, cédant à un lobby bien connu, les juges ont rembarré les honnêtes gens et comploté avec les piranhas.


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< page 94 >

Par ici la bonne soupe.

Encore plus malhonnête que ses collègues, un syndic sévit depuis plusieurs années dans la région bruxelloise. Il aurait détourné quelque 750.000 euros mais sans doute beaucoup plus.

Condamné par les tribunaux, il tire les ficelles, ergote et, en bon acrobate, retombe sur ses pieds après une pirouette. Inscrit au tableau des syndics de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), traduit devant les instances disciplinaires de cet organisme, il tergiverse, noie le poisson et, après bien des péripéties et des mois et des années de procédures, il figure toujours aujourd'hui sur la liste des syndics reconnus. Il continue donc ses ravages ; en toute impunité, il propose ses services dans nombre de copropriétés qu'il s'empresse de dépouiller aussitôt.

Sa technique est élémentaire. Il ne paie pas les fournisseurs. Il transfère simplement le montant des factures sur son compte personnel. Les réclamations des fournisseurs impayés prennent le chemin du panier. Les copropriétaires ne sont au courant de rien. Les commissaires aux comptes, copropriétaires un peu benêts, confiants et incompétents comme toujours en copropriété, n'y voient que du feu. Et le temps s'écoule. Et le syndic s'enrichit.

A bout de patience et après moult lettres recommandées, les fournisseurs se sont résignés à assigner les copropriétés en paiement de leurs factures. Conformément à la loi, les copropriétés étaient représentées devant les juges par le syndic qui a fait défaut. Les copropriétés ont ainsi été condamnées à payer les fournisseurs. Ceux-ci ont signifié les jugements au syndic qui s'en contrefiche et fait le mort.

Finalement, les huissiers se sont présentés aux portes des copropriétés. Les copropriétaires sont tombés de haut en apprenant leur infortune. Des appartements ont été saisis et mis en vente publique. Des copropriétaires sont aujourd'hui ruinés.

Et pendant ce temps là, le syndic marron court toujours. Il continue son fructueux business. Il s'introduit dans de nouvelles copropriétés. Il les dévaste, les dépouille, les détrousse ; il ne laisse qu'une terre brûlée derrière lui.

Et personne ne l'arrête : ni la justice ni la police ni les autorités constituées. C'est le silence. Impuissance ou complicité ?

Incontournable et intouchable selon la loi et les juges, le syndic est omnipotent. Il exerce son beau métier d'escroc sans contrôle, en toute tranquillité, en toute impunité.


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< page 93 >

Punir le syndic.

Si le syndic a les doigts crochus, il a aussi un poil dans la main. Ainsi, tout en garnissant son gousset des dépouilles de ses victimes impuissantes, apeurées et désespérées, il empoisonne aussi et trop souvent la vie en copropriété par son indécrottable inertie.

Les copropriétaires sont confrontés quotidiennement à de petits et grands ennuis qui s'aggravent au fil du temps et finissent par exaspérer les tempéraments les plus placides.

Voici quelques exemples anodins mais très irritants :
- L'ouvre-porte est en panne perpétuelle.
- L'eau chaude est à peine tiède depuis des jours.
- Un habitant sans-gêne importune ses voisins par ses noubas et ses chambards.
- De l'eau coule le long d'un mur et des morceaux de plâtre couverts de fongus tombent sur le sol.
- La concierge est toujours absente et les communs ne sont pas nettoyés.

La liste peut être allongée infiniment et contenir des éléments encore beaucoup plus alarmants et dommageables pour la copropriété comme les mystères et obscurités de la comptabilité du syndic, ses manipulations et dissimulations, ses misérables petits trucs et autres astuces d'arsouille.

Et le syndic ne fait rien, ne bouge pas, ne répond pas, n'entend rien. Et les problèmes de la copropriété s'accumulent. Et la paresse et le je-m'en-fichisme du syndic en multiplient encore les inconvénients. Mais le syndic est intouchable. C'est un chef. Il se conduit comme le maître envers ses chiens. Le sentiment général est qu'il n'y a rien à faire. La plupart des copropriétaires baissent la tête et les bras. Ils se résignent à n'être que des chiens.

Fort de son ascendant et de son empire sur les consciences impressionnables de copropriétaires souvent âgés, le syndic est prompt à les mettre à l'amende et à leur infliger des pénalités. Est-il à l'abri d'un retour de bâton ?

Car il peut arriver qu'un copropriétaire courageux et intrépide se rebiffe. Après tout, le syndic est un fournisseur de services et il n'y a aucune raison pour qu'il soit traité avec plus d'égard qu'un autre.

Si un fournisseur est appelé par un copropriétaire pour effectuer un travail dans son appartement, le paiement est subordonné à une bonne exécution de la prestation.

- Si le plombier ne répare pas la fuite d'eau, il ne sera pas payé par le copropriétaire mécontent.
- Si le peintre ne vernit pas la porte qu'il doit rafraîchir, il ne sera pas payé non plus.
- Si le menuisier ne restaure pas le siège qu'il doit rafistoler, il ne sera évidemment pas payé.
- Si le syndic ne fait pas son travail, il ne doit pas être payé.

Comme il est impossible de se faire entendre du syndic si celui-ci est de mauvaise volonté, le copropriétaire courageux le constatera d'abord puis se décidera à prendre les mesures de sauvegarde indispensables :

1.- Demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un point libellé comme suit : "Information des copropriétaires sur la carence du syndic quant à l'accomplissement de sa mission de gestion."

2.- Lettre recommandée au syndic pour lui indiquer que s'il ne s'amende pas et s'il persiste à ignorer ses obligations quant à la gestion de la copropriété, une retenue à titre de pénalité sera opérée sur ses honoraires à l'occasion du prochain appel de fonds.

Comme il est fort probable que, sûr de lui et dominateur, le syndic restera sourd à cette objurgation cependant plus conciliante que belliqueuse, le copropriétaire courageux devra passer à l'acte.

Après avoir indiqué au syndic que, constatant qu'il n'a pas apporté la diligence attendue quant à la bonne exécution de sa mission en dépit des avertissements répétés qui lui ont été prodigués, le copropriétaire courageux lui notifiera que, à regret mais poussé par la nécessité, il se voit contraint de déduire la retenue annoncée en espérant qu'elle suffira à le ramener à résipiscence et qu'il ne faudra pas renouveler cette sanction désagréable pour tout le monde.

Le syndic répondra probablement par des menaces ce qui laissera de glace le copropriétaire courageux. Le syndic n'est ni le patron ni le supérieur des copropriétaires, et ceux-ci ne sont ni ses employés si ses subalternes. C'est lui au contraire qui est à leur service.

Mais, frappé au portefeuille, - à la partie la plus intime de sa personne, - le syndic pourrait être tenté, après l'échec de ses manouvres d'intimidation, de se tourner vers la justice surtout si le copropriétaire courageux, en butte à un entêtement coupable, a dû à son corps défendant lui imposer d'autres pénalités. Mais, si le syndic le fait, s'il ose le faire, il y regardera cependant à deux fois. Il ne s'y hasardera, éventuellement et après bien des hésitations, qu'après avoir d'abord pesé le pour et le contre, après avoir aussi évalué le risque évident d'être sermonné et rembarré avec pertes et fracas devant un public scandalisé par sa conduite. Ses fautes et son arrogance pourraient et devraient être justement sanctionnées. Sa réputation en souffrirait ainsi que son omnipotence.

L'ACP ne serait en aucune manière impliquée dans l'affaire. Elle n'aurait rien à y gagner ni à y perdre puisqu'il s'agirait seulement d'un différend entre le syndic et un copropriétaire. Le syndic ne pourrait pas se faire assister de l'avocat de la copropriété, celui-ci se trouvant en l'occurrence exposé à un conflit d'intérêt.

Conseillé par son propre avocat qu'il paiera de ses deniers, le syndic essaiera de convaincre le juge que si un plombier, un peintre ou un menuisier ne sont payés que s'ils accomplissent leur travail avec conscience et à la satisfaction de leurs clients, il n'en va pas de même des syndics qui doivent être payés même s'ils ne travaillent pas, même s'ils ne font rien, même s'ils laissent la copropriété à l'abandon, même si leur incurie fait scandale, même s'ils sont incompétents et indélicats, même si leur inaction cause des dommages irréparables ou coûteux.

Une passe d'armes entre le bon et le truand.


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< page 92 >

Indignation !

Plus les politiciens promettent et plus les lois s'accumulent ; plus les changements sont attendus et plus les copropriétaires espèrent ; plus les années passent et plus c'est la même chose.

Comme toujours, les condamnations pleuvent sur les copropriétaires.

La question récurrente de l'indépendance de la justice se pose et la réponse s'impose de plus en plus. Les juges ont-ils reçu des instructions pour ignorer les lois, pour les interpréter de manière controuvée, pour condamner les copropriétaires et prêter la main aux filouteries des syndics ?

On n'ose le croire. Mais on doit le constater.

Ah ! Qu'il est doux d'être syndic, menteur, voleur, escroc...


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< page 91 >

Le contrôle des comptes (2).

Il paraît utile d'insister un peu sur l'intérêt d'un contrôle effectif sur les comptes, seul procédé que la nouvelle loi sur la copropriété met à la disposition des copropriétaires pour juguler un tant soit peu la cupidité des syndics.

Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.

Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.

Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.

Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.

Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.

La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.

L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".


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< page 90 >

Le contrôle des comptes (1).

Art.577-8/2 de la loi 2010 sur la copropriété : "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété".

Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.

Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.

La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.

Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.

Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.

Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.

Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.

Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.


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< page 89 >

Mandataire vs organe.

La documentation relative à la copropriété a abondamment traité du syndic et discouru longuement quant à savoir s'il était un mandataire ou un organe ou à quelles occasions il était ceci ou cela. Le syndic pouvait changer de peau selon les circonstances et les intérêts des uns ou des autres.

En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.

Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.

Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.


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< page 88 >

Le contrat de gérance.

Art. 577-8, § 1er, al. 2 de la nouvelle loi sur la copropriété : "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".

On comprend qu'une copie du projet de contrat sera remise aux copropriétaires avec la convocation à l'assemblée et qu'une discussion sur d'éventuelles modifications ou améliorations figurera à l'ordre du jour.

La pratique est fort différente et une récente assemblée d'une importante copropriété en porte témoignage.

L'ordre du jour mentionnait : "Informations diverses quant à la loi nouvelle sur la copropriété". Les copropriétaires n'ont pas reçu le projet de contrat et ils en ignoraient donc tout.

L'assemblée a entendu un exposé du syndic sur les dispositions principales de la nouvelle loi. Le contrat a été mentionné dans le cours du discours du syndic mais aucune discussion n'a été ouverte à cet égard. Il s'agissait d'une information et non pas d'un débat.

Deux semaines après l'assemblée, les copropriétaires ont lu dans le procès-verbal : "Contrat de gestion : Le Conseil de copropriété a signé le contrat avec le syndic".

Les copropriétaires n'en connaîtront pas le moindre mot.

C'est la perpétuation des vieilles habitudes du couple infernal syndic/conseil-de-copropriété dénoncées depuis des décennies et qui se maintiennent en raison de la passivité des copropriétaires. Ceux-ci, entre eux, dénoncent les procédés dont ils sont victimes mais ils restent cois et silencieux durant l'assemblée.

Il est vrai qu'ils n'ont guère le choix. S'ils se rebiffent, il sont menacés voire insultés par le syndic, et s'ils vont en justice, ils sont immanquablement condamnés et maltraités dans des attendus humiliants.

Il n'y a donc aucune parade aux abus et autres exactions des syndics.

Par la force des choses, les copropriétaires sont réduits à l'obéissance. Ils sont contraints de servir la soupe au dominant. Les juges et les syndics leur ont fait courber l'échine. C'est pourquoi ils se taisent et ils paient.


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< page 87 >

Désinformation.

L'art. 577-9, § 8 de la nouvelle loi sur la copropriété s'exprime ainsi : "Par dérogation à l'art 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4 du Code judiciaire".

Un avocat, bien connu des copropriétaires, dans une chronique d'un journal de grande diffusion, a écrit : "Si [le copropriétaire] ne triomphe que partiellement, il n'est dispensé que des dépens au sens de l'article 1017 du Code judiciaire et devra donc supporter sa quote-part des autres frais, notamment les honoraires d'avocat de la copropriété."

Ceci devrait mettre en garde contre les manipulations auxquelles les séides des syndics recourent pour surprendre la bonne foi des copropriétaires et les inciter à croire des contrevérités qui violent aussi bien la lettre que l'esprit des lois.


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< page 86 >

Le naufrage de la loi.

Après la confusion des fonds de réserve et de fonctionnement ; après l'institution de la co-responsabilité par la multiplication des syndics et la co-gérance ; après l'enterrement de la comptabilité régulière et la perpétuation des embrouillaminis dans les comptes, les syndics et leurs affidés poursuivent la démolition de la nouvelle loi par des interprétations controuvées et des assertions de plus en plus hardies.

Art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Il y a belle lurette que les juges, unanimement, ont lu : "Le syndic est seul irresponsable de sa gestion" puisque, de mémoire de copropriétaire, aucun syndic n'a jamais été condamné pour avoir commis une faute dans sa gestion. Par leur jurisprudence confirmée de jour en jour et d'année en année, les juges continuent de certifier qu'aucun syndic n'a jamais commis aucune faute de gestion.

Art. 577-7, § 1er, 1°, c), al. 3 : "Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix". Mais, lors de son intervention à la RTBF pour commenter les dispositions de la nouvelle loi, un syndic, bien connu de tous pour ses implications dans les coups tordus, a expliqué que ce sont les syndics, et eux seuls, qui délégueront des missions au conseil de copropriété.

Art. 577-7, § 1er, d) : "L'assemblée générale décide : du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire". Dans une copropriété de 60 lots, l'assemblée a décidé qu'une pluralité de devis ne serait requise qu'à partir de travaux évalués à plus 50.000 euros. Lorsque l'on connait, de plus, la virtuosité des syndics à saucissonner les travaux, on peut déjà conclure qu'une pluralité de devis ne sera jamais demandée dans cette copropriété ni ailleurs évidemment car cet attrape-nigaud a été concocté par la mafia des syndics.

Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre et qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires". Les syndics ont commencé à appliquer à leur manière cette prescription à l'occasion de l'assemblée générale d'une copropriété (cf supra). Le procès-verbal relatif à l'art. 577-6, § 10 a été rédigé mais n'est pas communiqué aux copropriétaires. Il est conservé dans les archives du syndic. Les copropriétaires ont reçu l'habituel procès-verbal sans la moindre mention quant aux votes mais avec les considérations du syndic, ses sempiternels dénigrements des copropriétaires mal-pensants et sa péroraison dégoulinante d'autosatisfaction.

Plus la loi devait changer les comportements et plus c'est la même chose.


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< page 85 >

Mort de la comptabilité ?

La Commission des Normes Comptables (CNC) aurait étudié et rédigé un plan comptable applicable aux copropriétés. Ce projet serait conforme aux règles généralement admises dans cette discipline.

Le plan contiendrait, comme on l'attendait d'un organisme conséquent et indépendant, l'obligation de pratiquer des amortissements sur les investissements effectués. Cette contrainte découle logiquement de la nécessité de présenter dans le bilan une image fidèle de la copropriété, de ses avoirs et de ses dettes.

Le lobby des syndics ABSA -en conjonction, dit-on, avec le SNP- se serait mobilisé contre cette mesure technique de bon sens en invoquant pêle-mêle les complications qu'entraîneraient la tenue de tableaux d'amortissements, leur inutilité dans le contexte des copropriétés, l'incapacité des copropriétaires à comprendre ce genre de notions (!), ainsi que quelques autres motifs généralement quelconques mais relevant plus de prétextes que d'arguments rationnels.

En réalité, il s'agit de jeter le voile sur les nombreux travaux, biens et services aussi onéreux que souvent inutiles qu'entreprennent ou commandent les syndics pour empocher leurs plantureuses commissions, bakchichs qui agrémentent leur juteux métier de voyous. Si le lobby échoue dans ses prétentions, les syndics devront montrer dans le bilan toute l'étendue du gouffre où disparaissent les fonds des copropriétaires. Ils devront informer exactement tous les intervenants et aussi les acquéreurs de lots qui n'achèteront plus, comme par le passé, un chat dans un sac. Ils devront permettre les comparaisons entre copropriétés et seront contraints de dévoiler les discordances souvent révélatrices qu'ils veulent taire à tout prix.

Mais si le lobby des syndics arrive à ses fins, ce sera comme par le passé l'opacité dans la comptabilité des copropriétés. Ce sera le petit jeu des dissimulations et l'enterrement de l'espérance de voir un jour les comptes refléter la situation réelle des copropriétés et donner une image fidèle de leurs patrimoines, de leurs avoirs et de leurs dettes.

On pense aux millions d'entreprises du pays, aux plus grandes comme aux plus petites, et aussi aux centaines de milliers d'ASBL, qui toutes sont tenues de pratiquer des amortissements comptables sur leurs investissements.

A nouveau et comme toujours, seules les copropriétés feraient exception en dépit des montants considérables qu'elles investissent.


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< page 84 >

Feu la loi.

L'art. 577-11, § 5, de la loi Hamal est absurde, sans aucune cohérence au point d'en perdre toute consistance. Il s'appuie sur des notions périmées et ouvre même une voie sans doute irrésistible à des manipulations.

Il s'exprime ainsi : "En cas de transmission de la propriété d'un lot : 1° Le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; 2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association".

On s'achemine vers de nouveaux commentaires et de savantes exégèses sur des fonds variables ou qui n'existent même pas. Comme ils l'ont fait lors de leur examen relatif aux lettres recommandées ou aux fonds abandonnés à la discrétion du syndic, des glossateurs diplômés vont expliquer à grand renfort d'interprétations que, par conséquent, cet art. 577-11, § 5 doit être considéré comme non écrit puisque le syndic dispose des pleins pouvoirs pour mouvementer les fonds de roulement et de réserve, les confondre ou les intervertir à son gré et, par cette embrouille, circonvenir aussi bien les acheteurs que les vendeurs.

Ainsi, en quelques semaines, comme des cambrioleurs fracturant un coffre, les syndics et leurs conseillers ont démantelé la nouvelle loi que certain assurait avoir cadenassée. Ils ont tiré sur la bobinette et la chevillette a chu.

Et dire qu'Olivier Hamal croyait avoir fait ouvre pie.


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< page 83 >

La loi byzantine.

L'art. 577-3, al. 4, de la nouvelle loi sur la copropriété dont on a déjà souligné le caractère psychédélique, s'exprime ainsi : "Si l'indivision générale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles (...) si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. (...)".

Soit un immeuble d'une cinquantaine d'appartements comprenant des magasins et des garages. Trois ACP sont créées et trois syndics se partagent les prébendes.

Par ailleurs, l'art. 577-7, § 1er, 1°, c), al. 3, ajoute : "Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation (...)".

C'est le retour de la cogestion dans toute son horreur, avec ses abus, ses pompes et ses ouvres.

Ainsi, dans l'immeuble de l'exemple, six pouvoirs (trois syndics et trois conseils de copropriété) concurrents ou complices, grignoteraient chacun son fromage.

La complexité des lois témoigne de la décadence des Etats.

La transparence, notion chère à Olivier Hamal, devient toujours plus opaque au point que personne ne peut plus rien distinguer dans le brouillard. Les responsabilités disparaissent dans des dilutions homéopathiques.


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< page 82 >

Fusion des fonds et confusion.

Après le petit chantage aux convocations où, par une manipulation de la loi, les syndics ont amené les copropriétaires à choisir le courrier ordinaire plutôt que le recommandé, voici la confusion des fonds de roulement et de réserve.

La loi Hamal en son art. 577-8, §4, 5°, s'exprime ainsi : "Le syndic est chargé (...) d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires".

Un esprit sain et droit comprend que le syndic doit recueillir et imputer le paiement d'un copropriétaire sur un compte spécifique et bien déterminé selon qu'il s'agit d'un virement relatif au fonds de roulement ou au fonds de réserve. N'est-ce pas évident ?

Que nenni ! Les syndics et leurs avocats ont découvert dans le texte légal l'expression "dans la mesure du possible". Selon eux, cet énoncé signifie que les fonds de roulement et de réserve peuvent être confondus lorsqu'un embarras ou une imprécision survient, comme par exemple une hésitation quant à l'imputation, ce qui est un cas fréquent parmi beaucoup d'autres. Lorsque surgit ce genre de difficulté, et bien qu'elle soit aussi vague que mal définie au point qu'elle peut s'appliquer à toutes les situations, il appartient alors au syndic d'apprécier souverainement la meilleure imputation dans l'intérêt bien compris de la copropriété. Le législateur aurait manifesté la volonté de déléguer l'organisation des deux fonds, leur fusion possible ainsi que leur éventuelle ventilation à la sagesse du syndic. Après cette nouvelle pirouette, nul doute que le syndic-bateleur retombera sur ses pieds.

Mais dans ces conditions et à nouveau, Olivier Hamal aurait pu s'épargner l'effort de modifier la loi de 1994.


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< page 81 >

Un petit chantage.

En imposant la convocation par lettre recommandée, l'art. 577-6, § 3, al. 3 de la loi Hamal veut contraindre les syndics à prouver qu'ils ont convoqué tous les copropriétaires. Beaucoup de syndics ont en effet la mauvaise habitude d'omettre de convoquer les copropriétaires récalcitrants ou critiques lorsque l'assemblée est appelée à approuver des mesures autoritaires ou des dépenses injustifiées. Ou bien, cas encore plus fréquent, les syndics ne convoquent pas l'assemblée dans les délais légaux ou statutaires.

Ou bien, cas encore plus fréquent, les syndics ne convoquent pas l'assemblée dans les délais légaux ou statutaires.

Les syndics ont tourné la loi. Ils savent y faire et n'en sont pas à leur coup d'essai. Ils incitent fermement les copropriétaires à renoncer à la convocation par lettre recommandée et à préférer le courrier ordinaire pour éviter d'être pénalisés, de se voir imposer des frais postaux personnels importants et répétés car, disent-ils, les débours relatifs aux convocations ne seraient pas des charges de l'ACP mais devraient être imputés personnellement aux copropriétaires convoqués par recommandés.

Ainsi donc, selon les syndics, les frais relatifs aux convocations seraient des charges de l'ACP lorsqu'elles sont envoyées par courrier ordinaire mais ils deviendraient des charges personnelles de chaque copropriétaire lorsqu'elles sont recommandées.

La modification de la loi de 1994 est ainsi mise à néant par cette interprétation aussi surprenante qu'audacieuse. Les syndics vont pouvoir continuer de convoquer ou de ne pas convoquer comme ils le font depuis toujours.

Dans ces conditions, Olivier Hamal aurait pu s'épargner l'effort de modifier la loi de 1994.


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< page 80 >

Le contrat de gérance.

La loi Hamal en son art. 577-8, § 1er, al. 2, stipule : "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".

On connait les réticences des syndics à signer un contrat de gérance avec l'ACP. C'est ainsi que la plupart des syndics de copropriété prestent sans le moindre contrat. Ils préfèrent la liberté de faire n'importe quoi et surtout le pire.

Lorsqu'un syndic négocie avec un fournisseur, il ne recherche nullement le meilleur rapport qualité/prix mais il exige pour son propre compte le bénéfice de la commission la plus élevée. A ce jeu de dupes, les copropriétaires sont toujours les dindons de la farce. Ainsi, qu'il pleuve ou qu'il vente, en été comme en hiver, les copropriétés sont envahies par de nombreux corps de métiers qui, à grands frais, réalisent des travaux inutiles mais très profitables pour le syndic.

Pour mettre fin à cette pratique détestable, il suffira d'inclure dans le contrat de gérance maintenant obligatoire, le petit paragraphe suivant : "Le syndic s'engage à refuser toute commission quelle que soit sa nature ou sa forme de quelque fournisseur ou intermédiaire que ce soit. Si une commission lui était néanmoins versée, il la ristournera intégralement à la copropriété".


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< page 79 >

La loi Hamal : leurre ou ballon d'oxygène ?

La nouvelle loi sur la copropriété en Belgique, dite loi Hamal, sera appliquée à partir du 1er septembre 2010. Elle voudrait corriger les imperfections de la loi du 30 juin 1994.

Même si cette nouvelle loi traduit la volonté de son auteur d'assainir un secteur plus que sinistré, il faut constater qu'elle s'est arrêtée au milieu du gué.

On peut d'ores et déjà gager que, étant de nullité relative, la loi Hamal restera lettre morte. Les maîtres procéduriers que sont les syndics et leurs associations sauront la vider de sa substance. Ils s'y sont employés dès avant la publication de la loi. De toutes façons, les lois sont sans effet sur les proches des juges, sur leurs favoris et protégés.

Le Conseil de gérance devient le Conseil de copropriété. Cette mesure cosmétique voudrait faire croire que le Conseil de copropriété ne gèrera plus mais se limitera à contrôler le syndic. La vérité est tout autre car, simultanément, la loi Hamal réintroduit le principe de la cogestion et officialise ainsi les ententes entre le Conseil de copropriété et le syndic. Le Conseil de copropriété gèrera plus que jamais en connivence avec le syndic. Il n'y aura plus de responsable alors qu'il y en avait déjà bien peu.

La loi Hamal ne prévoit aucune sanction pour les coupables. Ceux-ci seront donc absous avant d'être jugés.

Alors qu'on attend une réglementation de la comptabilité des copropriétés, le lobby des syndics est à l'ouvrage pour arrondir les angles et permettre les dérogations, les adaptations, les dispenses, tous les petits trucs et astuces qui rendent les comptes illisibles même pour ceux qui les ont établis.

La loi Hamal fait l'impasse sur les abus engendrés par la prétendue "souveraineté" de l'Assemblée générale. Aujourd'hui comme hier et comme demain, l'Assemblée pourra violer la loi ou réduire à néant un jugement ou couvrir les malversations du syndic ou se contredire ou revenir sur des décisions antérieures, tout cela à l'abri de sa "souveraineté". La jurisprudence encourage et légitime ce scandale permanent.

Enfin, la loi Hamal est muette quant aux commissions que les syndics reçoivent des fournisseurs. Cette plaie gangrène les grands malades que sont les copropriétés. Ici, comme par le passé, les syndics pourront se servir dans la poche des copropriétaires.


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< page 78 >

Les syndics en deuil.

Jeudi passé à Bruxelles, un juge de paix et son greffier ont été abattus alors qu'ils siégeaient en audience publique.

Les habitués des prétoires, comme les copropriétaires et beaucoup d'autres, sont étonnés que semblables actes de révolte ne se produisent pas plus souvent, les juges ayant la cruelle inclination à condamner les innocents, à les déshonorer et à les ruiner.


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< page 77 >

Des syndics professionnels ?

Il n'y a pas de syndics professionnels. Ce sont tous des amateurs qui ne cessent d'improviser et qui ne connaissent ni la comptabilité ni la gestion. Les copropriétés sont des foutoirs. Les syndics n'en ont cure. Leurs préoccupations sont ailleurs.

Les syndics sont d'abord des agents d'affaires, et même des affairistes. Dans ce monde interlopes, ils sont dans leur élément et savent se conduire ici en professionnels aguerris. A l'affût de toutes les failles législatives, ils les exploitent avec maestria au détriment de leurs interlocuteurs. En l'occurrence, ils roulent dans la farine de malheureux copropriétaires inexpérimentés. N'ayant pas les moyens de s'adresser à la justice, les copropriétaires de bonne foi mais naïfs croient pouvoir obtenir un secours auprès de l'I.P.I. en lui dénonçant les turpitudes de leurs syndics. Vain espoir. L'I.P.I. n'est pas plus attentif que les juges aux plaintes légitimes des copropriétaires.

A propos de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), organisme officiel et subsidié chargé de contrôler les syndics, leur déontologie, leurs comportements et accessoirement de recevoir les plaintes des copropriétaires, il convient de préciser, et c'est une tarte à la crème, que les syndics n'ont pas de plus zélé protecteur. Inutile d'en appeler à l'I.P.I. Le syndic sera absous jusque dans ses errements les plus extrêmes. Pour situer le niveau moral de l'I.P.I, il suffit de rappeler que son past-président, ancien membre de sa Chambre exécutive, et syndic tentaculaire à Bruxelles vient d'être condamné à payer plus de 350.000 euros de dommages à des copropriétaires. Ce cas emblématique de la profession ne doit pas cacher la forêt des syndics aussi malhonnêtes que lui. La plupart de ses confrères encore plus roublards ou mieux protégés passent à travers les mailles du filet.

L'I.P.I. n'est qu'une machine à laver. Le syndic y entre tout noir et en ressort plus blanc que blanc.

Décidément, l'avenir est sombre.


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< page 76 >

C'est pourtant simple ! (3).

Voici le troisième et dernier volet des propositions pour assainir la gestion des copropriétés :

Il est facile pour le syndic de faire n'importe quoi, d'imposer ses vues avec ou sans la complicité du Conseil de gérance, avec ou sans l'approbation de l'assemblée générale. Il peut entreprendre les nombreux, démesurés et coûteux travaux qui lui procurent de juteuses commissions. Il peut majorer le prix de ses services et de ses honoraires. Aucun obstacle ne se dresse entre lui et sa cupidité. Tout lui est permis.

Le seul moyen -théorique mais sans aucune efficacité- pour les copropriétaires grugés de contenir la goinfrerie du syndic ou lui faire rendre gorge est de s'adresser à la justice. Mais, tout le monde n'a pas le courage de braver le syndic et ses séides, tout le monde ne dispose pas de 25.000 euros pour payer avocats et frais de justice, tout le monde ne peut attendre cinq ou dix ans avant que l'affaire vienne à son tour de rôle après remises sur remises. Et tout cela en pure perte car l'expérience a montré à de nombreuses reprises que les tribunaux condamnent toujours les copropriétaires plaignants et blanchissent toujours le syndic quoi qu'il ait commis. Le recours à la justice est non seulement impraticable mais vivement déconseillé.

La solution réside dans l'installation d'un Médiateur des copropriétés. Ce Médiateur recevrait les plaintes des copropriétaires, statuerait en équité et conformément à la loi dans un délai raisonnable sans ruiner les plaignants. Les plaintes, conclusions des parties et décisions seraient publiées sur internet de manière à constituer une jurisprudence aujourd'hui absente ou inaccessible.

Dès lors qu'il existe des Médiateurs pour toutes sortes d'établissements et de groupes professionnels ou publics tels que la Poste, les Assurances, les Banques, les Régions et beaucoup d'autres, il serait conséquent d'établir le même intermédiaire dans les copropriétés pour arrondir les angles, pour permettre aux parties de connaître leurs droits mais aussi leurs devoirs et finalement apporter un peu de paix dans un secteur important qui ne mérite pas d'être abandonné sans secours ni recours.


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< page 75 >

C'est pourtant simple ! (2).

Voici le deuxième message proposant des mesures propres à assainir la gestion des copropriétés :

En copropriété, les commissions reçues par les syndics sont l'une des plaies récurrentes qui empoisonnent la vie des cohabitants. Lorsqu'ils négocient un prix avec un fournisseur, les syndics ne recherchent pas du tout le meilleur rapport qualité/prix mais seulement la commission la plus importantes. Des exemples abondent où des syndics demandent aux fournisseurs de majorer leurs prix -parfois de 20 %- afin de gonfler leurs commissions.

Toutes les prestations de services et tous les travaux accomplis dans les copropriétés sont grevés des commissions exigées par les syndics. Cette pratique est détestable. Elle enrichit indûment les syndics et ruinent les copropriétaires. C'est la négation d'une bonne gestion.

La loi devrait interdire toute remise de commissions aux syndics d'immeubles et les qualifier de détournements de fonds. En effet, la commission obtenue dans ces conditions est un revenu de la copropriété et non pas du syndic. Le meilleur rapport qualité/prix et l'existence d'une commission contreviennent à la notion même de concurrence entre les fournisseurs. Celui qui emporte le marché est toujours celui qui offre au syndic la commission la plus élevée.

Non seulement l'acceptation de commissions par un syndic devrait être sanctionnée pénalement dans son chef mais aussi dans celui des fournisseurs qui se livrent à des manouvres malhonnêtes pour biaiser les appels d'offre et obtenir des marchés.


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< page 74 >

C'est pourtant simple ! (1).

La catastrophe de la gestion des copropriétés où des millions de cohabitants sont exploités et escroqués par une poignée de syndics marrons pourrait être évitée par trois mesures aussi simples qu'évidentes.

Ces mesures de bon sens seront brièvement commentées dans trois messages successifs dont voici le premier :

Face à l'obscurité des comptes des copropriétés, au méli-mélo organisé par les syndics pour dissimuler leurs opérations inavouables, il suffirait d'imposer partout la tenue d'une comptabilité régulière sur le modèle imposé aux entreprises, à tous les commerces et même aux ASBL avec remise des bilans et comptes de résultats à un organisme public qui en contrôlerait la régularité.

On se rappellera que dans toute copropriété, il faut, à côté du bilan, deux comptes de résultats par entité pour séparer les charges des propriétaires de celles des locataires.

Comme les syndics font systématiquement obstacle au contrôle des comptes par les copropriétaires, il convient d'imposer la publication sur internet de tous les documents, des pièces justificatives ainsi que des différents journaux et des synthèses.

En ce XXIe siècle, personne ne peut rester englué dans des procédés moyenâgeux alors que l'électronique met à la disposition de tous des moyens simples et performants qui, par leurs qualités de rapidité et de rendement, se sont répandus partout dans le monde.


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< page 73 >

Payez les yeux fermés !

Comme la nouvelle loi sur le point d'être votée au parlement ne résoudra aucun des nombreux problèmes des copropriétés, l'attention s'est reportée sur la comptabilité. A ce propos, il paraît utile d'attirer l'attention sur un point particulier qui n'a pas été soulevé jusqu'ici.

Selon le lobby conjoint des syndics et des juges, les copropriétaires ne peuvent pas contrôler personnellement les comptes de la copropriété. La jurisprudence l'atteste. Cette tâche doit être déléguée à l'un ou l'autre vérificateur ou au conseil de gérance.

On remarquera que, quand il a lieu ce qui est rare, ce contrôle éventuel est purement formel et ne peut rien vérifier de consistant puisque, sans même considérer l'incompétence crasse des vérificateurs, les comptes des syndics sont illisibles.

Comme il est réclamé annuellement à chaque copropriétaire une somme importante voire très importante, nous sommes dans un cas de figure unique en Belgique et dans le monde où le débiteur d'une dette se voit interdire d'en vérifier l'authenticité ou la réalité mais est invité, ou plutôt condamné, à payer n'importe quoi les yeux fermés.


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< page 72 >

Les coupables sont les juges.

En examinant avec attention les questions posées par la gestion des copropriétés et les réponses apportées par le pouvoir judiciaire, il apparaît que si le comportement des syndics est dans l'ensemble irrésistiblement empreint de malhonnêteté, c'est parce que les juges l'ont minimisé voire stimulé par leur tolérance. Leur indulgence s'est étendue jusqu'aux errements les plus extrêmes. La loi est ignorée ou elle est interprétée de manière partisane ou elle est souvent même réécrite, tout cela dans un brouillard de mots dissimulant à grand-peine l'effrayante indigence intellectuelle de la magistrature.

La malhonnêteté des syndics est le résultat d'une démission judiciaire assez cynique.

Si justice était faite, la plupart des syndics seraient professionnellement décapités. Pour éviter cette hécatombe, les juges ne condamnent jamais la gestion d'un syndic en dépit de la loi, de malversations démontrées, du scandale ainsi créé.

Ils sont responsables de la défiance à l'égard de la justice qu'ils ont propagée dans la population et en particulier dans le chef des honnêtes gens indignés.

Cette impérieuse vérité s'impose malheureusement à l'observateur impartial.


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< page 71 >

Taisez-vous et payez !

Ah ! Qu'il est doux d'être syndic ! Qu'il est doux de se faire servir la soupe par les juges. Qu'il est doux de vivre de prébendes et de bakchichs sans le moindre contrôle, sans la moindre surveillance, sans le moindre risque, sans le moindre tourment ! Une vraie vie de pacha !

Les laudateurs des syndics et les syndics eux-mêmes se tourmentent. Ils se font un sang d'encre et appliqueraient volontiers une volée de bois vert à ceux qui, comme ici, ont l'audace de sortir de leur chemin balisé. Ils ont même entonné en chour le grand air de la Calomnie à propos de ce modeste Blog.

C'est sans importance : chacun évolue à son altitude ; certains ont les mains propres alors que d'autres pataugent dans le caniveau.

Les divers points de vue développés ici s'adressent à ceux qui habitent une copropriété et qui sont outragés et rançonnés par leur syndic. Ceux-là ont eu l'occasion de vérifier parfois dans leur chair et toujours dans leur portefeuille la force de ces propos. Qu'ils aillent sur Internet et recherchent les forums de discussion indépendants. Ils verront qu'ils sont de loin les plus nombreux.

Qu'ils permettent encore à des copropriétaires d'expérience, à de vieux briscards qui connaissent de longue date tous les pièges de la copropriété, ses tenants et aboutissants économiques, financiers, juridiques et même politiques, de leur donner 3 conseils :

1.- Evitez d'habiter une copropriété et surtout d'être copropriétaires. Sinon :
2.- N'assistez jamais à une assemblée générale.
3.- Taisez-vous et payez.

Abandonnés de tous, même et surtout de la justice, vous ne pouvez rien. Si vous vous rebellez, vous serez condamnés et cela vous coûtera toutes vos économies. C'est pourquoi ces conseils valent leur pesant d'or.


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< page 70 >

Humiliés et offensés.

Alors qu'un agent immobilier peut cacher un syndic puisque tous ces Protées se rendent insaisissables en changeant de peau plus souvent qu'à leur tour, tantôt agents d'assurances ou entrepreneurs, puis intermédiaires financiers ou régisseurs ou commissionnaires ou n'importe quoi encore, on ne peut suivre les sinuosités de ces affairistes sans être pris de tournis.

Alors que les copropriétaires français sont en nombre sur Internet où ils exposent leurs malheurs et leurs griefs, qu'ils sont défendus par des associations indépendantes comme l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), les petits Belges sont bien dépourvus. Et ce n'est pas le S.N.P. (Syndicat des propriétaires) qui pourrait les aider puisque cet organisme est à l'origine de la révision bâclée, gâchée et ratée de la loi scélérate de 1994 dont on se rappellera qu'il en était déjà à la fois le géniteur et la mère porteuse.

Alors que, lorsqu'un petit copropriétaire réussit à faire entendre une faible plainte, aussitôt la grosse voix du syndic couvre son cri de détresse. Le malheureux est outragé, rabroué, humilié, offensé et menacé.

Alors que les syndics et leurs suiveurs continuent de tresser des couronnes de lauriers à leurs protecteurs en robes et jabots, jour après jour les médias dressent un portrait toujours plus féroce de la magistrature. Les copropriétaires pourraient compléter ce sombre tableau par une touche à la fois désespérée et révoltée.

Les faits sont nombreux et ils parlent.

Dans la littérature judiciaire, aucun syndic n'a été condamné pour faute commise dans sa gestion. Par contre, les copropriétaires condamnés sont légion.

Il faut bien le constater, qu'on le veuille ou non, même si cela fait mal, il faut le dire : la justice a déserté les prétoires.

Semaine après semaine, les nombreux exemples de jugements aberrants soumis ici même à la réflexion des copropriétaires ont prouvé et démontré qu'un puissant lobby est un pouvoir devant lequel la loi est impuissante surtout lorsqu'elle est avilie par des serviteurs indignes.

Pour les juges, tous les syndics sont honnêtes et tous les copropriétaires sont des bandits.


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< page 69 >

Selon que vous serez puissant ou misérable...

Les jugements relatifs aux copropriétés sont nombreux mais les publications sont rares.

C'est pourquoi il est important d'attirer l'attention sur quelques cas pendables parmi les plus caractéristiques mais dont les spécialistes n'ont pas cru devoir publier les considérants peut-être pour ne pas jeter le trouble quant à la sérénité de la justice.

On peut glaner ici et là de rares et précieux renseignements sur les démêlés judiciaires de copropriétaires qui bien souvent n'ont malheureusement pas reçu une publicité méritée.

L'absence d'une bonne documentation sur la manière dont les copropriétaires sont traités en justice est très fréquemment la source de bévues catastrophiques.

Pour bien appréhender ce difficile problème et s'en faire une représentation pertinente, il convient de lire les jugements mais aussi les conclusions des parties. Une présence aux audiences est aussi forte d'enseignements. On peut observer l'attitude des juges et on sera étonné par leur comportement, par leurs commentaires dénigrants et par leur mépris à l'égard des copropriétaires confiants ou naïfs.

D'une manière générale, il est presque impossible de comprendre un jugement sans avoir pris connaissance des conclusions des parties tellement les attendus manipulent les faits.

Les copropriétaires qui ont été en justice ont subi brimades et humiliations. La foule des copropriétaires révoltés est immense. Alors qu'on peut lire dans la presse les discours sentencieux mais dangereux car irréalistes de certains dont l'esprit décalé semble battre la campagne, la réalité est beaucoup moins idyllique. Il convient de s'arrêter à quelques exemples vécus et malheureusement caractéristiques de la dérive générale de l'appareil judiciaire.

Il faut mettre en garde ceux qui, forts de leur bon droit, feraient confiance à la justice.

Il pourrait leur en cuire. Et le jeu n'en vaut jamais la chandelle.

En Belgique, l'expérience a montré qu'en copropriété, il est toujours moins dommageable de subir.


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< page 68 >

Bourrer les urnes est autorisé.

Le procès-verbal d'une assemblée rédigé par le syndic mentionnait le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que les quotités qu'ils détenaient.

Le même procès-verbal reprenait le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que les quotités ayant participé aux différents votes.

Comme le nombre de bulletins dans l'urne étaient supérieurs au nombre de copropriétaires présents ou représentés et qu'ils dépassaient les quotités qu'ils détenaient, il était flagrant qu'un bourrage était intervenu et que les votes étaient manipulés.

Un copropriétaire demanda au juge de paix de constater la fraude et d'annuler l'assemblée.

Bien que les bulletins de vote aient été opportunément détruits entre-temps, le juge décida qu'il n'y avait dans tout cela rien d'illicite, rien de délictueux ni de dommageable mais seulement une erreur de calcul.

Et le copropriétaire plaignant fut débouté.

Lorsque les médias internationaux s'indignent et dénoncent avec véhémence des manipulations électorales scandaleuses dans l'une ou l'autre république bananière, ils se trompent lourdement. Mais ils ont une excuse. Ils ignorent la jurisprudence belge : il ne s'agit nullement d'un bourrage des urnes mais d'une erreur de calcul.


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< page 67 >

Ne pas convoquer n'est pas fautif.

Un syndic ne convoquait pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Etaient exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Les statuts de la copropriété prévoyaient la convocation de tous les copropriétaires par lettre recommandée, non sans préciser : "L'assemblée n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires sont dûment convoqués".

Le cas a été soumis à la justice. Le jugement a été confirmé en appel.

Le juge a dit que l'absence de convocation de quelques copropriétaires ne compromet nullement le déroulement normal de l'assemblée car les absents n'avaient pas un poids suffisant pour modifier (que sait-il de leur pouvoir de persuasion et de leurs arguments ?) les décisions votées à la majorité.

Accessoirement et comme si cela allait de soi, le juge a ajouté que, pour les copropriétaires résidents, l'absence de convocation de certains d'entre eux était suppléée par l'information qu'ils recevaient des autres copropriétaires et que, s'ils étaient absents néanmoins à l'assemblée, c'était de leur propre volonté.

Sans en être étonné, on aura noté la médiocrité du raisonnement juridique.


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< page 66 >

Quand la justice dérape...

Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Un copropriétaire demandait au juge de condamner son syndic à lui permettre d'examiner des pièces justificatives d'exercices comptables approuvés par l'assemblée.

Le juge excipa de l'approbation de l'assemblée pour refuser la demande du copropriétaire. Et il décida que les comptes étaient définitivement coulés dans le bronze, même s'ils n'avaient pas été contrôlés et même si l'assemblée avait été trompée.

A l'entendre, plus aucun souffle de vérité ne peut plus soulever la poussière où reposent des comptes approuvés

Mais alors, pourquoi donc les juges n'ordonnent-ils pas la destruction de toutes les pièces comptables dès leur approbation par l'assemblée puisque, après le vote, elles sont à tout jamais soustraites au regard humain ?

Ainsi donc, les comptes approuvés peuvent contenir des escroqueries, des abus de confiance et des détournements de fonds. Toutes ces malversations deviennent légales selon cette jurisprudence, elle aussi coulée dans le bronze.

Comme quoi, les sectaires sont souvent des hérétiques, surtout lorsqu'ils sont juges.


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< page 65 >

Une assurance bien inutile.

Les spécialistes en copropriété commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.


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< page 64 >

L'esclave et le syndic.

Le raisonnement cartésien s'oppose au verbiage juridique.

Selon les juges et beaucoup de commentateurs :

L'assemblée est souveraine et le syndic est son esclave.

Usant de son pouvoir souverain, l'assemblée pourrait voter et contraindre le syndic à tenir une comptabilité conforme à toutes les règles de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution plutôt que de subir les comptes fantaisistes et obscurs dont les syndics ont le secret lorsqu'ils ne s'abstiennent pas simplement de toute comptabilité. Cette mesure souveraine cautériserait une des plaies parmi les plus douloureuses des copropriétés en rendant la gestion plus transparente, plus compréhensible, en permettant des comparaisons, des statistiques et un contrôle efficace.

A l'évidence, ce serait servir l'intérêt général aussi bien que particulier, ce serait assurer la paix sociale par une décision d'une importance déterminante.

Alors pourquoi les assemblées ne le font-elles pas ?

Parce que le syndic est souverain et que l'assemblée est son esclave.


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< page 63 >

Portrait de votre copropriété.

Dès lors que les appartements d'un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires, il s'agit d'une copropriété. Et cet ensemble doit être géré par un syndic.

Votre copropriété peut être composée de quelques appartements seulement mais elle peut aussi rassembler plusieurs centaines de logements ainsi que des bureaux, des magasins et des garages. Elle peut être habitée par les copropriétaires eux-mêmes mais la majorité des appartements peut aussi être occupés par des locataires.

C'est sur cette entité que votre syndic exerce un pouvoir d'autant plus discrétionnaire qu'il bénéficie de l'inertie des copropriétaires et de la protection jamais démentie des juges puisque la gestion d'un syndic n'a jamais été condamnée par aucun tribunal.

Les coordonnées des copropriétaires sont un secret bien gardé. Même acculé, votre syndic ne fournira pas la liste ou alors il produira seulement une liste obsolète inutilisable.

Comme partout ailleurs, votre syndic bénéficie de la collaboration d'un Conseil de gérance croupion.

La comptabilité est illisible et dissimule de nombreux tripotages que l'absence de tout contrôle favorise et encourage.

Si un copropriétaire mécontent se permet de contredire votre syndic lors de l'assemblée, il est interrompu, vilipendé puis muselé.

Cette assemblée est d'ailleurs clairsemée. Les copropriétaires sont âgés, suiveurs ou effrayés. C'est donc le silence des agneaux.

Voilà pourquoi le comportement de votre syndic mais aussi de tous les autres syndics est aussi critiqué, qu'il fait l'objet de nombreux recours en justice mais toujours en vain ce qui ajoute encore à l'exaspération des copropriétaires.


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< page 62 >

De noirs corbeaux.

L'ensemble des griefs opposant les syndics aux copropriétaires grugés, outragés et rançonnés, est incommensurable.

Chaque année, des tombereaux de preuves et de témoignages plus décisifs les uns que les autres sont déversés sur les bureaux des juges par des copropriétaires confiants et naïfs.

Le plus souvent, les frais de justice dépassent les 25.000 euros et les procédures s'échelonnent sur des années.

Et, à tous les coups, le syndic en cause est blanchi et déclaré plus innocent qu'un bébé sortant du chou.

L'art. 577-8, § 5, de la loi de 1994 énonce : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Mais les juges lisent : "Le syndic est responsable de sa gestion seulement devant l'assemblée générale".

Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal rédigé à huis clos par le syndic lui-même à l'exclusion de tout autre intervenant. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.

Ces manipulations sordides sont malhonnêtes et assez écourantes. On appelle cela "le gouvernement des juges".

Nous ne sommes pas dans un Etat de droit mais entre les mains des juges.

Dès lors, on ne s'étonnera pas que les syndics soient toujours de blanches colombes et les copropriétaires de noirs corbeaux.


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< page 61 >

Un merle blanc.

Il faut une grande expérience des copropriétés et avoir aussi beaucoup fréquenté les tribunaux pour acquérir une expertise permettant de décortiquer la manière dont les copropriétaires sont circonvenus par les syndics mais aussi pour comprendre comment ils sont mystifiés par les tribunaux.

Il ne suffit pas d'énoncer des principes même excellents ou de se livrer à de savantes analyses comme on les trouve dans des livres et des articles rédigés par des spécialistes qui sont aussi presque toujours des acteurs intéressés, encore faut-il que ces merveilleuses démonstrations correspondent à des réalités.

Ceci n'est qu'une exigence scientifique universelle. Celle-ci commande à l'auteur d'une affirmation ou d'une assertion, même très séduisante, qu'il la prouve par l'expérience. Sans cela, il s'agit de littérature, de fiction, parfois de poésie mais aussi souvent de théologie où la foi tient la première place.

Dans un Etat de droit, le juge applique la loi. Il ne la fait pas. Mais sommes-nous dans un Etat de droit ?

Soit un vilain merle selon la loi. Le juge commence par interpréter la loi de manière amphigourique comme il se doit. Puis il interprète son interprétation. Puis il pontifie et sermonne. Et soudain, comme le lapin surgissant du chapeau du prestidigitateur, le syndic est changé en merle blanc.


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< page 60 >

Théologie.

Alors que le raisonnement scientifique est inséparable des mathématiques, à bien des égards, la démarche juridique est proche de la théologie. Elle en a en tout cas le débraillé intellectuel.

En voici un exemple important, et même essentiel en copropriété.

La loi de 1994 sur la copropriété est "impérative" alors que la loi française correspondante est "d'ordre public" c'est-à-dire qu'on doit l'appliquer comme c'est le cas du Code de la route.

Le juge belge déclarera qu'une loi "impérative" est de "nullité relative". Cette curieuse expression signifie qu'une loi "impérative" ne peut s'appliquer qu'à la partie faible du procès et à condition qu'elle le demande. En copropriété, la partie faible est la partie défenderesse, c'est-à-dire l'ACP et son organe : le syndic. Et ce dernier n'a aucun intérêt à glisser sa tête sous le couteau de la loi.

Et voilà pourquoi le copropriétaire plaignant est débouté.


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< page 59 >

Requiem (4).

La proposition de loi Hamal-Nyssens avait tout d'abord soulevé sinon l'enthousiasme au moins le plus grand intérêt des copropriétaires. Bien qu'elle n'apportât qu'une pellicule d'amélioration par rapport à la loi de 1994, le projet pouvait être modifié et ses auteurs procédaient à des consultations en tous sens.

La déception fut à la mesure de l'espérance. Cédant sur toute la ligne aux pressions des lobbys, le couple Hamal-Nyssens non seulement a gommé les maigres améliorations du sort des copropriétaires mais il a fort raboté leurs droits par rapport à la loi de 1994.

Entre autres calamités, la loi Hamal-Nyssens sera "impérative" donc de "nullité relative" selon les juges, et de "nullité absolue" pour les copropriétaires plaignants.

Une régression confirmée vers l'Ancien Régime et le fait du prince.

Si les Hamal et Nyssens se sont conciliés les exploiteurs, ils ont cruellement déçu l'ensemble de la communauté des copropriétaires. Leurs partis pourraient trouver la poire amère lors des prochaines élections.

Et on n'oubliera pas que, depuis la coulisse, le S.N.P. a présidé au mauvais coup.


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< page 58 >

Requiem (3).

Les amendements à la loi Hamal-Nyssens continuent de chambouler le paysage de la copropriété en Belgique et d'en faire une jungle où tous les coups sont permis

L'art. 577-7, § 1er de la loi de 1994 s'exprime comme suit :
L'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix :
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.


Le conseil de gérance est donc facultatif

L'amendement 23 bouleverse le point c) et crucifie les copropriétaires :

c) dans toute copropriété de moins de 20 lots, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété qui a pour mission d'assurer le suivi de la gestion du syndic et de conseiller ce dernier ; il peut recevoir toute autre mission ou délégation de l'assemblée générale.

Alors que le couple infernal -syndic et conseil de gérance- pouvait être évité dans les copropriétés gérées avec clairvoyance, il va devenir obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 20 lots.

Et, catastrophe supplémentaire, la co-gestion dont la nocivité avait été démontrée à de multiples reprises dans le passé, est réintroduite. Plus uni et plus puissant que jamais, le couple infernal va se partager les dépouilles des copropriétés en toute impunité.

Et comble d'hypocrisie, le "conseil de gérance" est rebaptisé en "conseil de copropriété" pour dissimuler sa véritable nature. Il devrait s'appeler "conseil de co-gérance" afin que nul n'en ignore.

Les copropriétaires vont être livrés aux aigrefins pieds et poings liés.

Voilà l'ignominie imaginée en catimini par les gnomes qui nous gouvernent.


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< page 57 >

Requiem (2).

Les amendements pleuvent sur la proposition de loi Hamal-Nyssens. Les auteurs de cette proposition semblent enchantés de l'intérêt qu'ils ont suscité et ils signent d'ailleurs de bonne grâce avec leurs collègues parlementaires la plupart des amendements qui dénaturent leur travail.

Ainsi, l'art. 2, pt A, § 1er, al. 2, énonce : ". la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, ., suivant rapport motivé d'un géomètre ou architecte indépendant de la construction."

L'amendement propose : ". la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, ., suivant rapport motivé d'un expert architecte ou d'un expert juridique."

On remarque qu'on propose de confier l'établissement du métré à un expert juridique plutôt qu'à un géomètre... Est-il besoin d'épiloguer ?

Décidément, l'intelligence est restée sur le seuil de la Commission de la Justice au Parlement belge.


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< page 56 >

Requiem (1).

La Commission de la justice a commencé ses travaux sur les amendements qu'elle compte apporter à la proposition de loi Hamal-Nyssens sur la copropriété.

Des échos qui suintent des portes capitonnées du Parlement, il apparaît que les discussions en cours visent surtout et avant tout à réduire encore les avancées minuscules que les auditions des copropriétaires et des autres intervenants laissaient espérer.

La montagne n'accouchera même pas d'une souris.

La loi nouvelle ne sera qu'une resucée de la loi de 1994 sans la moindre modification significative.

La loi nouvelle restera simplement "impérative" donc de nul effet sur les juges contrairement, il faut le signaler, à la loi française sur la copropriété qui est d'ordre public. Mais, et c'est bien connu, pour les princes qui nous gouvernent et dont le génie s'affirme de jour en jour, les Français sont des imbéciles.

Aucune disposition quant à la comptabilité ne sera imposée aux syndics dans un avenir prévisible. Ils pourront donc, comme actuellement, traficoter les comptes, dissimuler, détourner et même, selon leur fantaisie ou leur bon plaisir, ne point tenir de comptes du tout.

Malfrat et syndic sont décidément des professions protégées en Belgique.


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< page 55 >

Un Institut Copropriétaires-Syndics.

Après les cruelles déceptions provoquées par la proposition de loi "impérative"Hamal-Nyssens et les auditions au parlement, l'espoir est revenu parmi les copropriétaires lorsqu'ils ont pris connaissance du projet de loi du sénateur sp.a André Van Nieuwkerke. Le sénateur propose de créer un Institut Copropriétaires-Syndics dont le bureau serait nommé sur une base paritaire et aurait l'autorité pour traiter les problèmes opposant les copropriétaires aux syndics et ainsi réparer les trop nombreuses bavures de l'IPI où les syndics s'autoblanchissent.

Les copropriétaires ont repris courage en constatant le soutien de l'ensemble des opinions neutres et responsables à l'exception attendue du Syndicat National des Propriétaires dont le discours et les positions chèvrechoutistes sont pain bénit pour les syndics.


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< page 54 >

Fin des auditions au parlement.

Les auditions relatives à la modification de la loi de 1994 sont terminées.

On peut les résumer comme suit :

- Un seul des six copropriétaires invités a fait l'effort de rassembler dans un dossier structuré un ensemble d'éléments susceptibles d'améliorer la proposition de loi et de mieux protéger les copropriétaires. Les autres copropriétaires auditionnés se sont bornés à exposer leur situation personnelle sans rien proposer quant au projet de loi en discussion.

- Les syndics auditionnés ont confirmé qu'ils étaient satisfaits de la loi de 1994 mais que si de nouvelles obligations leur étaient imposées, leurs honoraires et autres frais seraient ajustés en conséquence.

- Les juges de paix ont plaidé contre les copropriétaires, estimant que ces plaignants n'étaient que des perturbateurs et qu'ils devaient être renvoyés devant leurs assemblées générales ; que les syndics n'avaient pas assez de pouvoirs et que les dysfonctionnements constatés dans les copropriétés seraient résolus en réduisant les droits des copropriétaires et en augmentant ceux des syndics.

On en retiendra :

- Que les personnes auditionnées ont été pour la plupart soigneusement sélectionnées de manière à donner l'impression d'une adhésion assez générale aux propositions des auteurs du projet de modification de la loi de 1994.

- Que les juges de paix ont confirmé leur parti pris en faveur des syndics quels que soient leurs comportements et ils ont plus que jamais manifesté leurs préventions à l'égard des copropriétaires qui doivent, dans l'intérêt des ACP, toujours être déboutés. Les juges ont une mentalité antisociale. Pour ces pyromanes, ce sont les copropriétaires plaignants qui empêchent de gérer -et de voler ?- en toute tranquillité.

On remarquera en conclusion :

- Que les juges continueront d'ignorer la loi qui restera impérative -donc sans effet- alors que la loi française correspondante est d'ordre public ; qu'ils ont annoncé qu'ils sanctionneront les copropriétaires plaignants et continueront de protéger les syndics.

- Que la loi nouvelle sera une révision cosmétique de la loi de 1994. Elle n'imposera AUCUNE SANCTION à l'égard des syndics quelle que soit leur conduite.

- Que l'horizon est plus que jamais bouché pour les copropriétaires en Belgique.

- Que la voie est libre pour les syndics et qu'elle le restera.


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< page 53 >

Incroyable mais vrai.

A l'occasion d'un jugement rendu en date du 25 janvier 2007, le tribunal de 1ère instance de BXL a déclaré irrecevable à défaut "d'intérêt né et actuel, au sens des articles 17 et 18 du code judiciaire", dans le chef du demandeur, en l'espèce un copropriétaire qui sollicitait d'avoir accès aux pièces comptables de la copropriété se rapportant à des exercices dont les comptes avaient été antérieurement approuvés par l'assemblée générale, aux motifs que lesdites décisions d'approbation étaient devenues définitives soit en raison de l'absence de procédure en annulation, soit en raison du non-aboutissement de la seule procédure en annulation qui avait été diligentée et que la décharge avait été donnée au syndic et au conseil de gérance [à tort, sans doute, mais comment le prouver à défaut d'avoir accès aux pièces !] relativement à ces mêmes exercices aux termes de ces mêmes décisions devenues définitives.
Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Donc, en application de cette jurisprudence, si des comptabilités non contrôlées mais approuvées contiennent des fraudes, escroqueries ou détournements de fonds, ces malversations seront légalisées et ces agissements scandaleux seront approuvés par les tribunaux belges, les syndics étant même incités à récidiver.

Le droit est au service des bandits dans ce royaume décidément grabataire. Car si un contrôle sérieux de la gestion effectué dans une comptabilité approuvée met en évidence la perpétration de l'un ou l'autre crime, les tribunaux belges le cautionneront de façon identique et s'en feront même les complices.

Qui met à sac les copropriétés ? le syndic ou le juge ?


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< page 52 >

Auditions...

La Commission de la Justice de la Chambre organise à Bruxelles l'audition des copropriétaires ce mardi 7 janvier 2009 à 10 h 15 afin de recueillir leurs avis et suggestions sur la proposition de loi Hamal-Nyssens de révision de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété.

D'autres intervenants seront entendus dans les jours prochains : avocats, syndics, magistrats, etc.

Peut-on être optimistes ?

Hélas, le passé nous commande d'être très circonspect quant à ces grand-messes. Les dindons ont toujours été les copropriétaires. Rien ne permet de croire qu'il en sera autrement cette fois encore.

Des intérêts très importants sont en jeu et déjà les vautours planent sur le pactole des copropriétés.


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< page 51 >

Le copropriétaire est toujours coupable...

Beaucoup de copropriétaires vont en justice pour faire annuler une décision de l'assemblée ou pour faire annuler l'assemblée elle-même parce que la loi ou les statuts ont été violés.

Ils oublient que les juges ont ajouté aux statuts et à la loi leurs propres prescriptions.

Ainsi, le copropriétaire devra développer dans ses conclusions que l'irrégularité relevée a eu pour conséquence de vicier la décision de l'assemblée de manière décisive.

Cette condition supplémentaire ne figure nulle part dans la loi mais les juges l'ont ajoutée subrepticement de manière a toujours pouvoir débouter le copropriétaire.

Les exemples abondent. Ainsi, l'annulation de l'assemblée peut être demandée si le syndic, systématiquement, ne convoque pas les copropriétaires qui critiquent sa gestion. Le motif est légitime et parfaitement conforme aux statuts qui imposent la convocation de tous les copropriétaires. Mais le juge dira que l'omission de la convocation de un ou dix copropriétaires ou même plus (cela s'est vu.) n'a pas eu d'influence sur les délibérations de l'assemblée et que l'ensemble des décisions doivent être maintenues. On voit qu'ici, le juge feint d'ignorer la faute du syndic qui, volontairement, n'a pas convoqué, pour ne retenir que les conséquences de cette carence qu'il minimise d'ailleurs ce qui incite le syndic à récidiver.

Les juges utilisent décidément tous les moyens, même les plus exécrables, pour voler au secours des syndics.

Les expériences multiples de très nombreux copropriétaires ont montré qu'il est de loin préférable de se laisser arnaquer plutôt que d'ester en justice.


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< page 50 >

Bernés.

La loi sur la copropriété de 1994 modifiant le Code civil est impérative. Ceci signifie que, contrairement à la signification de "impérative" en langue française, cette loi est supplétive, qu'elle n'est nullement impérative mais qu'elle est de nullité relative, qu'elle ne s'applique que si les parties ont convenu de l'utiliser.

On a compris que les juristes ont détourné le mot "impératif" de sa signification canonique en français pour lui faire dire le contraire de ce qu'il dit. Ils l'ont fait pour tromper. Sinon pourquoi ?

Les copropriétaires doivent savoir que la loi de 1994 est impérative (donc supplétive).

L'expérience enseigne que lorsqu'un copropriétaire va devant la justice de paix, le juge considère que les votes de l'assemblée générale constituent un ensemble de conventions s'imposant à tous les copropriétaires et qu'ils manifestent la volonté collective de renoncer aux dispositions impératives (ou supplétives) du désormais fameux article 577 du Code civil qui autrement pourraient s'appliquer.

Force est de constater que semblable raisonnement n'a rien de cartésien mais qu'il écarte d'office la loi sur la copropriété des litiges qui sont portés devant la justice de paix, ce qui est absurde.

Les copropriétaires sont bernés.


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< page 49 >

L'iniquité des juges.

La loi de 1994 sur la copropriété énonce en son art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Toute personne de bonne foi et qui sait lire comprendra qu'un syndic dont la gestion présente des fautes voire des malversations devra en répondre devant le juge et encourra des sanctions propres non seulement à réparer le préjudice que sa conduite aura causé mais aussi à le dissuader de récidiver.

Eh bien ! Il n'en va nullement ainsi. Les juges ont complété le texte de la loi pour lui faire dire ce qu'il ne dit pas : "Le syndic est seul responsable de sa gestion mais seulement devant l'assemblée générale des copropriétaires". Et passez muscade ! Les juges éludent leurs devoirs et détournent les yeux. Mais on ne peut jouer ainsi avec la crédulité des honnêtes gens sans être coupable quelque part. L'indulgence avec laquelle les juges considèrent la conduite des syndics pose question.

Si le syndic viole l'une ou l'autre loi, le juge surprendra aussi bien le copropriétaire plaignant que le législateur en ajoutant un texte de son cru au prescrit légal ce qui blanchira le syndic, le ragaillardira et l'incitera à récidiver.

Si vous faites confiance à la justice, vous serez condamné. A moins que vous ne soyez syndic.


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< page 48 >

Histoire folle mais vraie.

Un copropriétaire demandait l'annulation d'une décision d'assemblée générale pour une faute commise par le syndic.

La faute étant manifeste, les perspectives de succès étaient très fortes.

Mais le juge s'est désisté et un juge de remplacement a été désigné.

Quelle ne fut pas la surprise du copropriétaire plaignant de reconnaître dans le juge de remplacement un avocat spécialisé dans la défense de syndics et d'ACP confrontés à des copropriétaires demandant l'annulation de décisions d'assemblées générales.

Quelles sont encore les chances du copropriétaire plaignant d'obtenir justice ?

Et qui peut encore faire confiance à la justice dans ce pays ?


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< page 47 >

Crachez au bassinet...

Le tri des déchets peut réserver des surprises.

Le syndic d'un important immeuble avait procédé à un inventaire des poubelles et découvert des cartes postales dans les papiers et cartons déposés par plusieurs copropriétaires.

Selon ce syndic, les cartes postales étant plastifiées sur une face, elles ne peuvent, comme d'ailleurs tous les autres documents qui seraient dans le même cas comme certaines publicités, être assimilées à des papiers et cartons.

Les copropriétaires fautifs furent mis à l'amende.

Alors qu'on croyait que les amendes ne pouvaient être infligées que par les organes officiels de la loi avec recours possibles en justice, on s'aperçoit à présent que les syndics d'immeubles seraient aussi investis de ce pouvoir de coercition avec faculté de décider des cas pendables et des montants appliqués sans possibilité pour le présumé fautif de se pourvoir devant une quelconque juridiction.

On s'interroge quant à savoir dans quelle poche le produit des amendes abouti.

Mais les copropriétaires doivent se tenir sur leurs gardes et se méfier : les syndics sont aussi des shérifs.


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< page 46 >

Une justice à la botte...

Un copropriétaire avait demandé en justice l'annulation d'une assemblée générale parce qu'il n'avait pas été convoqué.

L'avocat de l'ACP, défendant les intérêts du syndic, prétendait que le copropriétaire avait bien été convoqué mais par courrier ordinaire même si les statuts imposent la convocation par voie recommandée.

L'avocat de l'ACP et du syndic brandissait le procès-verbal d'une ancienne assemblée indiquant simplement que, dorénavant, les convocations à l'assemblée se feraient par courrier ordinaire.

Le syndic était donc incapable d'apporter la preuve qu'il avait convoqué tous les copropriétaires. On sait qu'il s'agit d'un procédé très ordinaire utilisé par les syndics : ils ne convoquent pas les récalcitrants.

Le copropriétaire plaignant faisait remarquer que, non seulement ce point ne figurait pas à l'ordre du jour de cette ancienne assemblée, qu'il n'avait pas fait l'objet d'un vote, qu'il s'agissait d'une mention subrepticement ajoutée par le syndic au procès-verbal, que cette décision n'avait d'ailleurs pas été traduite dans les statuts par un acte authentique en violation de la loi, et qu'elle était illégale car le syndic doit de toutes façons être en mesure de prouver qu'il a convoqué tous les copropriétaires.

Le jugement fut sans surprise et tout à fait déséquilibré comme c'est la règle dans ce genre d'affaire. Le juge décréta que le syndic avait rempli toutes ses obligations, que la procédure ayant abouti à la décision de convoquer les copropriétaires par courrier ordinaire était appropriée, et que le copropriétaire plaignant était de mauvaise foi. Ce dernier fut non seulement débouté mais il fut aussi sévèrement admonesté par le juge qui le condamna subséquemment à des dommages et intérêts pour poursuite téméraire et vexatoire, de manière sans doute à le faire rentrer dans le rang et à le convaincre que ses droits se limitent à se taire et à payer.

Depuis lors, ce copropriétaire est conséquent. Il n'a plus la moindre confiance en la justice de son pays. Il n'assiste plus aux assemblées. Il se tait et il paye.


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< page 45 >

Boycottons les assemblées !

Est-il encore nécessaire d'épiloguer sur les multiples mésaventures des copropriétaires victimes de l'entente entre les syndics, les juges et les avocats ?

Tout se joue à l'occasion des assemblées. Le syndic ne convoque pas tous les copropriétaires ; il n'inscrit à l'ordre du jour que les points qui lui conviennent et dans un libellé souvent insuffisant ou ambigu ; il traficote les procurations qu'il confectionne lui-même et qu'il distribue à ses amis. Le syndic est ainsi assuré d'une majorité avant même l'assemblée. Le syndic préside ; il flatte, trompe, menace, injurie, mystifie. Le syndic ne respecte pas l'ordre du jour ; il ajoute ou supprime des points selon ses intérêts ; il vote par les nombreuses procurations qu'il a distribuées à ses amis et comparses ou même en bourrant simplement les urnes. Le syndic rédige le procès-verbal ; il modifie les décisions votées ou il les supprime ou il en ajoute ; il s'invente des prébendes et des augmentations d'honoraires ; il rédige des commentaires à son avantage ; il fustige ses rares et imprudents contradicteurs.

L'assemblée est une grand-messe où le syndic prononce sa mercuriale et où les copropriétaires sont mis à genoux.

Tout ceci n'est pas exagéré. Tout ceci existe, en tout ou en partie, mais toujours en parfaite impunité.

Le syndic peut tout. Taisez-vous et payez.

Forts de leurs droits et du prescrit même de la loi, certains copropriétaires ont voulu redresser la gestion de leur copropriété abandonnée aux menées de syndics malhonnêtes. Ils ont été insultés par leur syndic, mais aussi par les juges et les avocats dans des attendus blessants ; ils ont été condamnés à des dommages et intérêts ; ils ont été humiliés ; ils ont été souvent victimes de voies de faits, leurs biens vandalisés, parfois même leur personne molestée. Finalement, ces copropriétaires courageux mais inconscients y ont perdu toute foi en l'institution judiciaire. Mais ils ont aussi pris conscience de l'absence de toute volonté du législateur de réformer la gestion des copropriétés. Victimes de procédures infâmes et dévalisés en toute légalité, des centaines d'entre eux ont ainsi perdu plus de 25.000 euros.

Une règle absolue : n'allez jamais en justice. Vous seriez le dindon.

La révision de la loi scélérate de 1994 ne permet aucunement d'espérer une quelconque amélioration de la situation. Les copropriétés resteront sous la coupe des mêmes syndics malhonnêtes protégés par des juges et des avocats à la botte. Dès lors que les syndics sont intouchables et qu'ils peuvent tout dans les copropriétés, il ne reste qu'une voie à suivre par les copropriétaires cohérents, une position de protestation, de civisme, de révolte aussi contre un système injuste organisé depuis le sommet de l'Etat.

Ne mêlons pas nos voix à celles de cette pègre. N'apportons pas notre concours à des malfrats, qu'ils soient en costumes trois pièces ou en robes. Restons honnêtes et droits.

Soyons conséquents. N'assistons pas aux assemblées. Evitons de cautionner par votre présence des manipulations indignes de nous contre lesquelles nous ne pouvons rien.

Boycottons les assemblées !


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< page 44 >

La solution !

Pour les juges et les avocats, le syndic n'est que l'organe de l'Association des Copropriétaires. Il ne fait qu'exécuter ses décisions. Pour eux, l'Association des Copropriétaires est responsable des actes du syndic.

Cette fiction explique l'impunité des syndics indélicats et l'impuissance des Copropriétaires à les contrecarrer.

La réalité prend le contre-pied de la fiction imaginée par les juges et plaidée par les avocats. L'Association des Copropriétaires n'est que la chose du syndic. Elle n'a pas d'autre choix que d'entériner ses volontés, de voter selon ses directives, ou d'être mise sous l'éteignoir. L'assemblée générale est une potiche.

C'est d'ailleurs pourquoi les Copropriétaires conséquents n'assistent pas aux assemblées pour éviter de cautionner par leur présence des manipulations indignes d'eux et contre lesquelles ils ne peuvent rien.

Aussi longtemps que les juges et les avocats protègeront les syndics par une fiction absurde et dommageable, rien ne changera. Et les Copropriétaires continueront d'être dévalisés.

Lorsque la loi imposera la vérité au lieu d'une illusion, lorsqu'une loi d'ordre public rétablira la réalité pure et dure, à savoir que le syndic est le seul maître, qu'il gouverne seul et régit tout, et qu'il est le seul décideur quant à la gestion, alors un petit coin de ciel bleu apparaîtra entre les nuages qui obscurcissent la vie en Copropriété.

Entre-temps, c'est le Bal des Voyous.


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< page 43 >

L'arbitrage.

La proposition de loi conjointe des Hamal et Nyssens, dont les nombreuses dispositions s'échelonnent de feuille en feuille dans le Moniteur, ne prévoit rien quant à la possibilité d'un arbitrage.

Dégoûtés par une justice bayant aux corneilles pendant des décennies avant de décider sans rien savoir, par les coûts multipliés de ces procès sans fin, par la partialité des juges décidément indignes de confiance, par la vénalité des experts, par les profiteurs de toutes sortes qui grenouillent dans les prétoires, les copropriétaires ont définitivement tourné la page des cours et tribunaux qui se sont rendus odieux aux citoyens honnêtes.

Le recours à l'arbitrage ne pourrait-il pallier les carences de cette justice dégénérée ? Ce pourrait être une solution raisonnable et rapide à bien des problèmes jusqu'ici insolubles.

Si les décisions de justice sont parfois lues en séance, elles ne sont pas publiées sans doute pour éviter de provoquer la révolte des consciences indignées. Les arrêts relatifs aux copropriétés restent eux aussi dissimulés dans les cartons des palais de justice de sorte que les copropriétaires ne les connaissent que très partiellement et indirectement par l'une ou l'autre communication privée ou lorsque la presse s'en fait l'écho.

Les décisions arbitrales pourraient être publiées in extenso sur Internet. Elles constitueraient ainsi non seulement une jurisprudence précieuse mais elles pourraient aussi faire l'objet de commentaires pour la juste information des copropriétaires.


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< page 42 >

Le juge a dit...

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation de Belgique a décidé que, étant impérative, la loi de 1994 est d'ordre privé et donc de nullité relative. En particulier, la Cour de cassation souligne que le délai de 3 mois après l'assemblée générale pour porter l'affaire en justice doit être respecté à peine de rendre licite les décisions illégales. (On croit rêver).

Mais on comprend les cris de triomphe des syndics enchantés de cet arrêt taillé sur mesure qui livre les copropriétaires pieds et poings liés aux malfrats.

Qu'une loi "impérative" soit de "nullité relative" est ignoré des spécialistes du droit, juristes et avocats.

Mais...

La Cour constitutionnelle a décidé que les parties communes d'une copropriété sont publiques.

Voilà qui change tout.

Comme les assemblées générales n'ont de compétence que sur les parties communes qui sont publiques selon la Constitution, seule une loi d'ordre public est applicable en ce qui concerne les décisions des assemblées générales.

Il semble bien qu'il y ait contradiction entre la Constitution et la loi de 1994. Et, par extension, qu'il y ait aussi contradiction entre la Constitution et les propositions de loi Hamal et Nyssens.

Trop soucieux de protéger les syndics et leurs profits, et de neutraliser les copropriétaires, les rédacteurs de la loi de 1994, en rendant ses dispositions impératives et donc de nullité relative, auraient contrevenu à la Constitution.


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< page 41 >

La "souveraineté" de l'assemblée.

Le copropriétaire courageux qui conteste l'une ou l'autre décision de l'assemblée est à tout coup désigné à la vindicte publique avec le mépris réservé aux ennemis de la démocratie symbolisée par la "souveraineté" de l'assemblée.

Qu'en est-il dans les faits ?

Après avoir subjugué l'assemblée par ses propos tour à tour lénifiants, menaçants ou flatteurs, détenteur de la majorité par le moyen des procurations détenues par ses complices et par lui-même en dépit du prescrit légal, le syndic manipulateur obtiendra sans surprise la ratification de toutes ses exigences au cours d'un vote qui, selon lui et certains juges d'ailleurs, aurait force de loi car la "souveraineté" de l'assemblée ne saurait être contestée sans mettre la démocratie en danger.

Les statuts bafoués, la loi violée, les libertés fondamentales supprimées, les Droits de l'Homme eux-mêmes foulés aux pieds, tout serait possible à la prétendue "souveraineté" de l'assemblée. On voit jusqu'à quelles dérives morales certaines copropriétés sont entraînées.

La fiction de la "souveraineté" de l'assemblée permet au syndic et aux abuseurs qui s'affairent autour de lui d'opprimer et d'exploiter la majorité silencieuse des honnêtes copropriétaires.


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< page 40 >

Important. - Travaux ordonnés par le syndic.

On sait que les travaux doivent être votés par l'assemblée générale dûment informée du but poursuivi et des offres reçues.

Des syndics excipent d'exigences des pompiers le plus souvent imaginaires pour se lancer dans de lourds travaux de sécurité aux coûts exorbitants sans demander l'accord de l'assemblée générale ni même informer les copropriétaires. C'est le secret de polichinelle que dans toutes les copropriétés, les entrepreneurs et fournisseurs versent des commissions au syndic. C'est tellement entré dans les moeurs que les commissions sont versées même lorsqu'elles ne sont pas sollicitées.

Pour que des travaux de sécurité soient imposés à la copropriété, il faut tout d'abord un vote de l'assemblée générale, éventuellement un rapport des pompiers qui n'est qu'un simple document d'information sans aucun pouvoir d'injonction, et surtout un arrêté de police pris par le bourgmestre.

L'arrêté du bourgmestre est un acte officiel susceptible d'un recours. Si l'arrêté du bourgmestre viole la loi, le juge l'annulera.

Que dit la loi ? Les législations relatives à la sécurité dans les buildings n'ont aucun effet rétroactif. Ceci signifie qu'aucune réglementation n'est applicable aux bâtiments construits avant 1972. Les normes de sécurité ont fait l'objet d'un arrêté royal du 7 juillet 1994. Elles ne sont applicables qu'aux bâtiments nouveaux construits à partir de cette date.

Comme les normes de sécurité en vigueur ont toujours obligatoirement été appliquées aux buildings au moment de leur construction, l'argument de la sécurité pour effectuer des travaux est un prétexte dilatoire invoqué pour inquiéter et pour tromper.


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< page 39 >

Jurisprudence. - Encore un conflit d'intérêt.

Un syndic impliquait une ACP dans de multiples procès sous les prétextes les plus anodins en confiant ces affaires à un avocat qui n'était autre que son épouse.

Le syndic était ainsi client et fournisseur, situation condamnée par une jurisprudence constante. La théorie traditionnelle du mandat interdit en effet à un mandataire de se porter contrepartie.

Désireux de mettre fin aux multiples procès intentés à grands frais au nom de l'ACP et sans aucun profit, un copropriétaire soumis le cas au tribunal.

Il fut débouté. Le juge estima que la conduite du syndic était non seulement licite mais aussi ressortait d'une saine gestion et ne pouvait aucunement être regardée comme entachée de conflits d'intérêts.

Ainsi donc, un acte interdit dans le chef de la population est autorisé lorsqu'il est accompli par un syndic.

Il faut le savoir.


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< page 38 >

Proposition (10). -
Le détournement des commissions.

Le projet de loi du député Olivier Hamal contient un article 577-8, § 4, 15°, imposant aux syndics de fournir la liste des copropriétaires à première demande. Les syndics sont soucieux de conserver le monopole de la communication avec les copropriétaires. C'est pourquoi ils refusent le plus souvent d'accéder à une demande de cette sorte.

Le député Olivier Hamal a commencé d'engranger des résultats en contraignant des syndics à communiquer la liste et les coordonnées de leurs copropriétaires. Olivier Hamal aurait même convaincu l'IPI de reconnaître le bien-fondé de sa démarche sans cependant l'amener à inciter ses membres à respecter ce point de leur déontologie.

Cependant, comme tout le monde peut obtenir les coordonnées d'un ou de plusieurs copropriétaires en s'adressant au cadastre, on mesure l'inanité de la position des syndics et de l'IPI selon laquelle leur refus persistant ne viserait qu'à protéger la vie privée des copropriétaires.

Mais, un autre problème beaucoup plus grave se pose dans la plupart des copropriétés. Les syndics reçoivent des commissions de presque tous les fournisseurs. Ils ont donc tendance à multiplier les travaux et à choisir le fournisseur qui présente le devis le plus élevé. Ces commissions sont des revenus de la copropriété et les syndics, en les conservant, commettent des détournements de fonds.

La loi doit interdire explicitement aux syndics de recevoir des commissions sans les ristourner à la copropriété.


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< page 37 >

Jurisprudence. -
La T.V.A. sur les honoraires des syndics (bis).

A la demande générale et pour satisfaire les lecteurs étonnés ou intrigués, voici un complément à la jurisprudence publiée sur ce blog le lundi 21 avril 2008.

Il convient de préciser :

- que l'affaire a été jugée en 1re Instance ;
- qu'elle a fait l'objet d'un appel qui a confirmé la sanction ;
- que l'avocat spécialisé en Cassation a in extremis refusé d'introduire le pourvoi en déclarant ex abrupto qu'il n'y avait pas matière à cassation.

C'est ainsi que la justice est rendue en Belgique.


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< page 36 >

Jurisprudence. -
La T.V.A. sur les honoraires des syndics.

En application de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, la T.V.A. sur les honoraires des syndics a été supprimée en Belgique à partir du 1er août 1995, date d'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété.

Cette suppression a fait l'objet d'une circulaire de l'administration de la T.V.A., d'une instruction adressée à tous les syndics par l'I.P.I., d'une quantité d'articles et de livres rédigés par les meilleures plumes spécialisées en copropriété, d'un commentaire clair et précis du ministre des Finances Reynders en réponse à la question d'un parlementaire. L'unanimité des autorités compétentes, qu'elles soient professionnelles, juridiques ou politiques ont toutes conclu que la T.V.A. ne peut plus être appliquées sur les honoraires des syndics à partir du 1er août 1995.

Comme un syndic continuait à facturer de la T.V.A. sur ses honoraires après le 1er août 1995, un copropriétaire demanda au tribunal de constater l'infraction et de condamner le syndic à rembourser la T.V.A. indûment portée en compte.

Le juge débouta le plaignant et le condamna à des indemnités pour poursuites téméraires et vexatoires au motif qu'un copropriétaire ne pouvait pas prétendre dicter au gestionnaire de la copropriété une mesure qui ne relevait pas de sa compétence mais de la décision du seul syndic.

Ainsi donc, la preuve est faite qu'aucune confiance, aucun crédit ne peuvent être accordés ni à la loi sur la copropriété de 1994 ni aux Directives du Conseil des Communautés européennes ni aux circulaires de l'administration de la T.V.A. ni aux instructions écrites de l'I.P.I. ni aux articles ni aux livres rédigés par des juristes spécialisés ou des professeurs des universités ni aux réponses que le ministre des Finances Reynders apporte aux questions posées par les parlementaires.


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< page 35 >

Jurisprudence. - Du noir à tous les étages.

L'absence de tout contrôle sur les activités des copropriétés est une incitation aux dérives.

Ainsi, un syndic et son Conseil de gérance avaient rémunéré en noir un comparse avec les fonds de la copropriété. Echelonnés pendant des mois, les paiements avaient atteint environ 35.000 euros.

Refusant de participer contre son gré à une fraude fiscale et sociale, un copropriétaire rassembla des preuves décisives et demanda au tribunal de condamner ces pratiques.

Le juge débouta le copropriétaire en considérant qu'il était sorti de son rôle et que les actes de la gestion ne visaient pas à tromper qui que ce soit ni à favoriser un comparse mais à faire des économies.

Le copropriétaire remit alors le dossier à Monsieur Hervé Jamar, secrétaire d'Etat chargé de la répression des fraudes. Monsieur Jamar accusa réception et répondit qu'il traitait l'affaire. Mais il ne fit rien.

On peut donc conclure que si le travail en noir est lourdement sanctionné par exemple dans l'horeca ou la construction, il est par contre autorisé en copropriété et même encouragé.


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< page 34 >

Un frémissement. - Dernières nouvelles du front.

Le projet révisant la loi scélérate de 1994 sur la copropriété fait du bruit dans Landerneau. Les syndics sont en effervescence.

L'auteur du projet de loi, Olivier Hamal, a entrepris des consultations en vue d'améliorer son texte. Il a remis à l'étude les nombreux problèmes que la loi de 1994 a laissés sans solutions et qui ont fait les beaux jours des exploiteurs.

Le député Olivier Hamal avance sur des oufs car la clique des syndics est à l'ouvrage.

Les gros bras de l' ****, de ******** et même de l' *** ont mobilisé leurs troupes et se préparent à livrer bataille pour vider le projet Hamal de sa substance et conserver les privilèges exorbitants qu'ils ont retirés de la loi de 1994.

La loi Hamal connaîtra-t-elle le sort du projet Nyssens que les syndics ont d'ores et déjà envoyé au cimetière des illusions ?

Mais, même si les copropriétaires perçoivent comme un frémissement, peut-être un espoir dans leur huis clos, ils sont dans l'expectative et restent vigilants.


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< page 33 >

Jurisprudence. - Un copropriétaire accapareur.

Un copropriétaire s'était emparé d'une partie du palier jouxtant son appartement. Il avait fermé à clé une porte palière, installé un oilleton et déplacé sa sonnette depuis la porte de son appartement jusqu'à l'extérieur de la porte palière, confisquant ainsi plusieurs mètres carrés de la propriété commune.

Si tous les copropriétaires se conduisaient avec le même sans-gêne, chacun s'emparant de la partie des communs qui lui convient le mieux, ce serait la foire d'empoigne et les conflits se multiplieraient à l'infini dans ce far west où ni la loi ni aucun règlement ne tempéreraient les convoitises des plus forts.

Dépossédé de ce bien collectif, un copropriétaire a demandé au tribunal de rétablir la légalité et de contraindre le copropriétaire accapareur à restituer à la communauté le palier illégalement confisqué.

La justice l'entendit tout autrement. Malgré l'évidence du viol des statuts et l'appropriation arbitraire opérée par le copropriétaire accapareur, le juge justifia l'injustifiable dans le style sibyllin qu'affectionnent les juristes pour détourner le sens des mots et leur faire dire le contraire de ce qu'ils signifient. Il débouta le copropriétaire plaignant avec des attendus humiliants.

Il faut toutefois préciser que le copropriétaire accapareur est un magistrat.


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< page 32 >

Encore la liste des copropriétaires.

Les syndics ont une telle peur d'une entente des copropriétaires sur la gestion qu'ils font tout pour l'empêcher. En particulier, ils refusent contre les statuts et la loi, et en dépit d'une jurisprudence constante, de communiquer la liste des copropriétaires ainsi que leurs coordonnées aux demandes qui leur sont adressées.

Bien qu'appartenant à l'ACP (Association des Copropriétaires) les membres n'auraient pas le droit de se connaître entre eux. C'est comme si on interdisait la publication de la liste des sociétaires d'un cercle de bridge. Ou la liste des équipiers du club de football qui jouent ensemble au moins une fois par semaine. Selon les syndics, la protection de la vie privée interdirait aux membres d'une association (de copropriétaires) d'entrer en contact les uns avec les autres.

Est-ce encore une histoire belge ?

Pas vraiment. Car l'intérêt du syndic sera de mettre obstacle à la communication de la liste pour rendre difficile les prises de conscience des couacs du gestionnaire. Il va donc refuser et attendre. Le copropriétaire demandeur se lassera ou bien, s'il est fort courageux ou même téméraire, il ira en justice. Dans ce dernier cas, le tribunal lui donnera raison mais seulement quelques années plus tard. Le syndic sera condamné à fournir la liste mais pas à autre chose. Il n'encourra aucune sanction spécifique. Il pourra alors, chose vue, fournir une liste obsolète et tout à fait inexploitable ou il refusera de se plier à la sentence. Et le copropriétaire demandeur repartira en justice pour une nouvelle aventure onéreuse et de longue, très longue haleine.

A condition que le juge soit de bonne composition, l'astuce pour contraindre le syndic à fournir la liste actualisée consisterait à le citer en référé et à demander une astreinte par jour de retard. Mais il faut admettre qu'un syndic qui refuse de fournir la liste des copropriétaires doit être remplacé car il a décidément manqué son test d'aptitude. Il n'est pas digne de confiance.


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< page 31 >

Jurisprudence. - Intérêts de retard et pénalités.

Un syndic confisquait à son profit les amendes et pénalités qu'il infligeait aux copropriétaires mauvais payeurs.

Un copropriétaire courageux cita le syndic en justice en demandant sa condamnation et la restitution des sommes détournées.

Sans se départir de son aplomb, le syndic eut recours à une astuce. Comme la plupart de ses confrères, ce syndic avait plus d'un tour dans son sac. Il ajouta simplement quelques lignes au dernier procès-verbal de l'assemblée qu'il présenta comme une décision qui l'autorisait à s'indemniser du montant des amendes et pénalités.

Evidemment, ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et il n'avait nullement été débattu en séance. Le copropriétaire plaignant estimait qu'une ruse aussi grossière n'avait aucune chance d'aboutir.

Mal lui en prit cependant. Le juge complice accepta avec bonne grâce le justificatif du syndic et, après avoir admonesté le copropriétaire un peu naïf, il le débouta et le condamna aux dépens.

Et comme ceci est arrivé, alors tout est possible. Les syndics sont intouchables et il faut le savoir.


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< page 30 >

Proposition (9). - La chasse aux procurations.

De longue date, les procurations ont fait l'objet d'un intense trafic dans les copropriétés. Par le pouvoir qu'elles donnent à leurs détenteurs, elles sont accumulées par certains avec l'avidité d'écureuils amassant des noisettes.

Même lorsque des conditions restrictives sont édictées, le spécialiste qu'est le syndic évite tous les pièges. Pour compléter les procurations déjà détenues par ses partisans et les membres de son Conseil de gérance, le syndic utilise un procédé simple mais assez scandaleux même s'il est habituel. Il contacte les copropriétaires en sélectionnant de préférence les personnes âgées et intimidables. Il sonne aux portes ; sollicite les procurations ; alterne sourires et menaces voire même pire encore puis dicte à ses malheureuses victimes le texte de la cession de leurs droits. Les procurations sont finalement distribuées à des personnes sûres et le syndic dispose d'une majorité avant l'ouverture de la séance.

Il faut abolir le système malsain des procurations.


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< page 29 >

Proposition (8). -
S'abstenir n'est jamais approuver.

Voter en copropriété peut prendre des formes variées selon le syndic : on votera à mains levées ou par bulletins secrets ou nominativement. Il faut savoir que ces méthodes diverses n'empêchent nullement le bourrage des urnes par le syndic industrieux et inventif.

Le syndic ne manque pas de repérer les copropriétaires audacieux qui osent émettre un vote négatif. Ces contestataires s'attireront des commentaires désobligeants au cours de l'assemblée et porteront désormais le stigmate de mauvais copropriétaires. Ils pourraient aussi recevoir des coups de téléphone menaçants et même être victimes de voies de fait tels que pneus crevés et autres intimidations.

Comme la plupart des copropriétaires ne sont pas téméraires, ceux qui osent ne pas suivre les directives du syndic s'abstiennent courageusement, expliquant qu'ils hésitent sans oser dire qu'ils ont peur.

Les votes d'abstention sont toujours des votes négatifs.


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< page 28 >

Proposition (7). - Un nuisible à éliminer.

Exutoire pour frustrés, le Conseil de gérance est la tribune d'où les vaniteux s'exercent à l'autorité. Adulés par le syndic, les membres du Conseil de gérance lui serviront de couverture lorsque ses manouvres tourneront mal.

Mais, par delà l'anecdote, le danger principal réside dans l'accès au Conseil de gérance de titulaires de certaines professions dont la participation n'est jamais exemptes d'arrières pensées : avocats, entrepreneurs, magistrats.

Dès lors qu'une profession juridique est représentée au Conseil de gérance, aucun recours en justice n'a plus aucune chance d'aboutir. L'esprit de corps des acteurs judiciaires jouera à plein.

Le syndic s'appuie sur les membres influents de son Conseil de gérance. Il leur sert la soupe à condition qu'ils ferment les yeux sur ses petites combinaisons. Entre gens importants, l'estime réciproque se manifeste par un échange de bons procédés.

Il faut supprimer le Conseil de gérance.


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< page 27 >

Proposition (6). - On ne peut payer pour être battu.

Lorsqu'un copropriétaire est appelé en justice, il doit faire face à l'avocat de l'ACP qui demandera sa condamnation.

En réalité, tout le monde sait que l'ACP n'y est pour rien et que son avocat est celui du syndic.

La loi de 1994 est tellement perverse qu'elle impose au copropriétaire en justice de payer sa quote-part dans les honoraires de l'avocat de son adversaire, qu'il s'agisse du conseil de l'ACP ou du syndic.

Il doit s'agir d'un cas unique dans les annales millénaires de la justice : qu'il gagne ou qu'il perde, le plaignant est tenu de payer l'avocat de son adversaire.

C'est sans doute une blague belge. Mais elle ne fait pas rire.

Il faut que le copropriétaire en justice soit exonéré de sa quote-part dans la charge des honoraires de l'avocat de son adversaire.


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< page 26 >

Proposition (5). -
Une profession exclusive de toute autre.

La profession de syndic est très rémunératrice. C'est pourquoi elle est squattée par nombre de pique-assiettes : architectes, avocats, et beaucoup d'autres.

On retiendra la plaidoirie cocasse des avocats : "Considérant que l'exercice de la profession de syndic de biens immobiliers en copropriété est compatible avec les règles de dignité, de probité et de délicatesse qui sont le fondement de la profession d'avocat".

On en reste interdit. S'en remettre à un avocat, c'est introduire le renard dans le poulailler. Il pillera la copropriété avec dignité, probité et délicatesse. L'avocat étranglera les poules sans qu'elles puissent caqueter.

Mais ce sont les syndics les premiers cumulards. Ils sont aussi agents immobiliers, courtiers en assurances, intermédiaires financiers, agents d'affaires, entrepreneurs, commissionnaires, représentants. De nouvelles professions s'ajoutent sans cesse à une liste très longue.

Tout ce petit monde mange à plusieurs râteliers. Les abus s'ajoutent aux abus et les profits aux profits.

La loi doit imposer au syndic de n'exercer aucune autre profession.


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< page 25 >

Proposition (4). - Le syndic dans le box.

Le paradoxe des copropriétés est que la justice condamne toujours un innocent comme l'ACP ou un copropriétaire et qu'elle disculpe toujours le seul vrai coupable : le syndic.

Le rôle délétère des syndics, leur vénalité congénitale, leur malhonnêteté foncière empoisonnent les copropriétés sans que rien ni personne ne semble en mesure de modérer l'appât du gain de ces Gargantuas.

C'est toujours l'innocente ACP qui est poussée devant le tribunal alors que le syndic, le vrai coupable, n'est jamais inquiété.

C'est une nouvelle et désastreuse conséquence de la loi de 1994 qu'il faut encore et toujours dénoncer.

C'est le syndic, c'est lui dont l'ombre s'étend sur toute la copropriété ; c'est lui qui convoque l'assemblée qu'il domine de ses procurations ; c'est lui qui rédige et maquille aussi bien l'ordre du jour que le procès-verbal ; c'est lui qui manipule les votes et bourre les urnes ; c'est toujours lui qui houspille les copropriétaires ou les menace ou les moleste même ; c'est encore lui qui décide souverainement des travaux et de leur prix ; c'est enfin lui qui traficote la comptabilité. Le syndic règne et gouverne. Sans contrôle et sans frein, il est craint. Il n'a devant lui que des louangeurs qui le flattent et des poltrons qui se taisent.

Il faut que le syndic, et lui seul, soit incriminé et sommé de s'expliquer en justice quel que soit le problème soulevé dans la copropriété car il en est toujours la cause.


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< page 24 >

Proposition (3). - Une vraie comptabilité.

La comptabilité des copropriétés est un foutoir indigne de la buvette d'un club de football de Régionale.

Ceci n'est pas l'effet du hasard ou d'une désinvolture coupable mais relève d'une volonté de dissimuler, d'empêcher le contrôle, de conserver le monopole de l'information financière.

Aucune comparaison, aucune statistique ne peuvent être entreprises entre copropriétés. Les syndics eux-mêmes ne peuvent démêler les écheveaux qu'ils ont tressés tant ils ont enchevêtré leurs écritures comptables pour en interdire la vérification.

Il faut que les copropriétés soient soumises aux mêmes obligations que celles imposées aux A.S.B.L. Elles doivent tenir leur comptabilité conformément aux dispositions de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution.


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< page 23 >

Proposition (2). - Le syndic doit être honnête.

La loi de 1994 énumère une série d'obligations auxquelles le syndic ne peut se soustraire. Mais elle lui octroie par la même occasion des pouvoirs exorbitants.

En cas de faute du syndic, la loi ne prévoit pas la moindre sanction. Tout est donc permis. Et tout arrive en effet.

Le syndic ne peut se plaindre d'être mal traité par la loi puisqu'elle ne lui impose même pas d'être honnête.

Il faut une loi qui sanctionne pénalement, civilement et professionnellement le syndic qui abuse de la confiance placée en lui ou qui contrevient à sa mission.


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< page 22 >

Proposition (1). - Une loi d'ordre public.

La catastrophe de la loi de 1994 doit être réparée.

Les copropriétaires ne peuvent pas être abandonnés aux manipulations de gestionnaires malhonnêtes.

Les copropriétaires ne peuvent pas être dépossédés de leur droit de regard sur la gestion de leur patrimoine.

Les juges ne peuvent pas faire dire aux lois le contraire de ce qu'elles prescrivent et faire passer de prétendues coutumes avant la loi ; ils ne peuvent pas donner à des textes clairs des interprétations amphigouriques ou controuvées ; ils ne peuvent pas assortir leurs jugements de commentaires humiliants ou même insultants.

Il faut une loi d'ordre public de stricte interprétation.


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< page 21 >

Une loi partiale.

1994 fut une année funeste pour les copropriétés. Le 30 juin était publiée la loi modifiant les dispositions du Code civil qui allait coûter des millions d'euros aux malheureux copropriétaires et permettre aux syndics indélicats de s'enrichir en toute impunité.

La sénatrice Clotilde Nyssens a déposé un projet de loi prétendument destiné à remédier aux nombreuses lacunes de la loi de 1994. Bien qu'elle ait organisé une réunion pour entendre les doléances des copropriétaires, elle s'est montrée très négative quant à leurs propositions. Tout à l'avantage des syndics qui n'en demandaient pas tant, le projet Nyssens aggrave le déséquilibre entre gestionnaires et copropriétaires menacés d'être frappés d'incapacité légale.

Sans doute atterré par le côté unilatéral du projet Nyssens, le député liégeois Olivier Hamal a entrepris de rédiger un autre projet de modifications de la loi de 1994. On ne peut rien en dire pour le moment puisqu'on n'en connaît rien encore mais, comme le député Hamal est aussi vice-président du SNP, un organisme rassemblant des copropriétaires mais qui s'est montré dans le passé -et encore très récemment dans un article de son journal "Le Cri"- très perméable aux thèses des syndics, il convient d'être circonspect.


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< page 20 >

Une loi "impérative".

La loi sur la copropriété est "impérative".

Voilà assurément une bonne nouvelle. Lorsqu'on rencontre le mot "impératif", on entend le son du clairon sonnant la charge. Il s'agit d'un ordre, d'une obligation, d'un commandement.

La loi sur la copropriété s'appliquerait donc à travers tout, dans tous les cas.

D'ailleurs, c'est bien ce qu'assure avec une précision cartésienne le Lexique français des termes juridiques Dalloz (15e édition) : "Impérative : caractérise la disposition législative ou réglementaire qui ne peut pas être écartée par une volonté individuelle contraire".

La cause est donc entendue.

Que non pas !

Le langage juridique en Belgique prétend à l'excellence même s'il est parfois plus qu'original et même surprenant voire inquiétant.

Le décodage du mot "impératif" conduit à le traduire en Belgique par "non impératif" ou d'employer le mot "subsidiaire" ou "accessoire" plutôt que "obligatoire". On peut en être étonné, et même indigné, mais nombre d'avocats s'y sont trompés eux-mêmes alors qu'à les entendre ils connaissent tout mieux que tout le monde.

En copropriété, il faut invoquer explicitement la loi pour qu'elle s'applique, sinon elle est réputée non écrite.

En copropriété, on fait son marché. On applique la loi ou on l'ignore, au choix.

C'est sans doute cela qu'on appelle l'Etat de droit.


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< page 19 >

Organe vs Mandataire.

Le syndic est un organe de la copropriété. Mais la loi (art. 577-8, § 1er, entre autres) s'étend sur le mandat du syndic qui serait donc aussi mandataire.

Les juristes s'affrontent sur l'exacte signification des termes "organe" et "mandataire" qui, si l'on s'en laisse accroire, ne sauraient être confondus sans entraîner de graves conséquences.

Alors que le "mandataire" est défini dans le Code civil, le mot "organe" ne l'est pas. Certains en tirent des conclusions radicales que contestent d'autres spécialistes non moins savants.

On pourrait suggérer à ce panier de crabes de s'exprimer en français plutôt qu'en baragouin.


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< page 18 >

Le syndic et le notaire.

En cas de transmission de la propriété d'un bien, la loi du 30 juin 1994 impose au syndic de communiquer au notaire instrumentant la situation financière, les frais et les dettes liées au bien transmis.

La loi précise à l'art. 577-11, § 1er, al. 6 : "A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci".

Mais, alors que l'inaction du syndic peut avoir de graves conséquences pour l'une des parties, aucune sanction ni même une réprimande ou la moindre observation n'est prévue.

On est tenté de parier que le véritable rédacteur de cette loi est un syndic.

Pourquoi donc communiquerait-il au notaire les renseignements qu'on lui demande ?


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< page 17 >

Le conseil de gérance.

Une copropriété est composée de plusieurs organismes : le syndic, le Conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires (ACP). Les responsabilités s'en trouvent apparemment tellement diluées que la justice a renoncé de longue date à en dénouer l'écheveau comme de récents arrêts l'ont encore démontrés.

Alors que le syndic devrait être seul responsable, il ne l'est jamais. Il contrôle aussi bien l'assemblée que l'ACP et il a soin de mêler le Conseil de gérance à toutes ses entreprises pour ne jamais apparaître seul sur le devant de la scène.

Le Conseil de gérance possède comme l'appendice vermiculaire une propriété remarquable : l'inutilité.

Même si la loi ne lui reconnaît aucun pouvoir de décision, le Conseil de gérance est le lieu où s'établit une hiérarchie des vanités. Encouragé par le syndic qui divise pour régner, le désir de puissance de quelques-uns empoisonne les relations entre les copropriétaires. En professionnel aguerri qui a le sens de ses intérêts, le syndic s'assure le concours du Conseil de gérance en lui comptant les deniers de Judas, bakchich que les petits chefs corrompus reçoivent comme une reconnaissance de leur importance.

Mouche du coche, inutile mais aussi dangereux, le Conseil de gérance doit être supprimé.


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< page 16 >

Le syndic.

Il suffit de lire la loi du 30 juin 1994 (Art. 577-8, § 5) : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Le poids des problèmes de la copropriété repose donc sur les épaules du syndic. Il faut qu'il soit bien fort pour supporter une telle charge alors que les foudres de la loi semblent le menacer et s'accumuler sur sa tête.

Il n'en est rien cependant. Si la loi désigne le responsable, elle ne prévoit aucune sanction en cas de faute. Dès lors, l'occasion faisant le larron, le syndic ne peut que céder à la tentation. Quels que soient ses actes : escroqueries et détournements de fonds, menaces et voies de fait, abus de confiance et malversations en tous genres, et tous ces petits larcins qui sont le quotidien des copropriétés, non seulement il s'en tire toujours par une pirouette mais il trouve invariablement un juge pour l'applaudir.

En copropriété, la loi est une farce. Si le syndic est appelé à la cause, il est invariablement blanchi. Ce sont toujours les copropriétaires qui sont chicaneurs et procéduriers ou le Conseil de gérance qui n'a pas fait son travail ou l'assemblée qui a pris la mauvaise décision. Dans ce jeu de dupes, le syndic se posera en victime et le juge, qui aura compris le clin d'oil, s'empressera de l'innocenter.

Maître après Dieu, et même avant, le syndic peut tout.

Le syndic est l'homme sans qui la vie en copropriété serait heureuse et sans souci. C'est aussi l'homme avec qui la vie en copropriété est un perpétuel tourment.

Toujours affamé, jamais rassasié, le syndic a de l'estomac.


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< page 15 >

Le procès-verbal.

Le procès-verbal de l'assemblée doit être rédigé en séance.

Il doit reprendre chacun des points de l'ordre du jour in extenso. On ne peut rien y ajouter et rien en retrancher. Le texte de la convocation relatif à l'ordre du jour doit être repris mot à mot, sans quoi les délibérations de l'assemblée porteraient sur des objets qui n'ont pas été annoncés. Les copropriétaires absents seraient ainsi trompés par une convocation fallacieuse.

Les décisions ne peuvent être interprétées. Elles doivent être prises au pied de la lettre. Elles ne sauraient être commentées pour en étendre ou en restreindre la signification.

Chaque point de l'ordre du jour est suivi de la décision avec les noms et les quotités des copropriétaires qui l'ont approuvé. Une brève explication de vote peut être mentionnée avec indication du nom de l'intervenant.

Tout procès-verbal d'assemblée de copropriété doit contenir l'attestation suivante : "Le syndic certifie que pendant l'exercice de sa mission, il n'a reçu aucune commission quelle que soit sa forme ou sa nature".

La rédaction du procès-verbal est ainsi terminée.

Le procès-verbal ne peut pas être soumis à l'approbation de l'assemblée suivante. Ce serait inviter des copropriétaires absents à statuer sur une réunion à laquelle ils n'ont pas pris part.

Mais on sait que dans la pratique, le procès-verbal est rédigé plusieurs semaines après l'assemblée. C'est le document où l'imagination du syndic et du Conseil de gérance s'exprime avec le plus de liberté. Les différents points de l'ordre du jour sont mis en scène avec des remaniements qui en modifient l'esprit et le contenu de manière à l'infléchir dans le sens souhaité par les gestionnaires. Après s'être mutuellement congratulés, le syndic et le Conseil de gérance se livrent à des règlements de comptes sous la forme de commentaires inacceptables, brossant un tableau trompeur de la copropriété à l'imitation de certains peintres cubistes qui défiguraient la Joconde.

Malheureusement, les juges accordent le plus grand crédit aux procès-verbaux des assemblées. C'est pourquoi le syndic et le Conseil de gérance les manipulent avec autant d'art, se tressant des guirlandes d'abnégation avant de déplorer les menées malveillantes des dissidents.


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< page 14 >

Le copropriétaire "récalcitrant".

Mécontent de la gestion et des charges qu'on lui impute sans avoir le droit de les contrôler, le copropriétaire insatisfait sera d'abord tenté de s'adresser à la justice pour ramener le syndic à la raison. Mais, instruit par les expériences malheureuses de nombreux autres copropriétaires dont le bon droit a été méconnu par des juges incompétents et acquis aux syndics, il aura recours à un moyen moins dangereux : il refusera de payer encore quoi ce soit aussi longtemps que le syndic n'apportera pas la preuve de ce qu'il doit.

Pris en défaut car incapable de justifier par une comptabilité probante les montants souvent exorbitants et invraisemblables qu'il porte en compte, le syndic se trouvera placé devant une alternative redoutable : ou bien au nom de l'ACP il va en justice avec le risque qu'une expertise de ses comptes manipulés soit ordonnée, ou bien il ne fait rien. Jusqu'ici, les syndics ont choisi un immobilisme prudent. Ils attendent dans l'angoisse qu'une éclaircie les sauve du naufrage.

Mais, une trouvaille opportuniste a germé dans l'esprit combinard d'un avocat du S.N.P. Elle tombe à point nommé pour rendre l'espoir aux syndics et à leur lobby. L'avocat suggère d'infliger au copropriétaire "récalcitrant" (sic) -qui refuse de se conformer aux décisions du syndic- un traitement exemplaire. On le menacerait d'une sanction insupportable en lui comptant des intérêts de retard proches de l'usure ainsi que des indemnités forfaitaires dissuasives.

De cette façon, on escompte que le copropriétaire "récalcitrant" pèsera le pour et le contre et sera amené à résipiscence lorsque le syndic, bon prince, lui proposera d'adoucir ou d'annuler sa punition à la condition qu'il rentre dans le rang et se tienne coi désormais.

On se croirait revenu au moyen âge où le confesseur absolvait la faute du pécheur repentant.

On en est là dans la gestion des copropriétés.


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< page 13 >

L'assemblée générale.

La tenue de l'assemblée générale est l'occasion pour le syndic et le Conseil de gérance de manifester toute l'étendue de l'empire sans partage qu'ils exercent sur la copropriété.

Voici quelques commandements que la loi et les statuts imposent aux gestionnaires mais qui, en l'occurrence, sont piétinés et jetés par-dessus bord :

Aucune personne mandatée par l'ACP ne peut prendre part aux délibérations ni aux votes quant à sa mission. Ainsi, de par la loi, ni le syndic ni les membres du Conseil de gérance ne peuvent être présents ni participer aux débats ni aux votes sur ce qui regarde l'accomplissement de leurs fonctions : les comptes, le rapport de gestion, l'élection ou la réélection du syndic ou des membres du Conseil de gérance, etc.

Seuls les copropriétaires n'ayant pas approuvé une décision de l'assemblée peuvent la contester en justice. Les votes doivent donc être nominatifs, les abstentions ne sont pas des votes d'approbation.

Les comptes ne sauraient être examinés par l'assemblée que s'ils ont reçu au préalable la caution écrite d'un contrôleur indépendant. Celui-ci est d'ailleurs présent pour commenter son rapport et répondre aux questions des copropriétaires.

L'assemble générale doit aussi décider de l'organisme financier où seront placés les fonds de la copropriété. Les conditions sont différentes selon les banques. Elles peuvent être très avantageuses. Les syndics ont cependant leurs préférences. Certaines banques aux taux maigrichons leur offrent des compensations discrètes et personnelles. Il faut le savoir.

Comme les prescriptions qui viennent d'être rappelées -et on pourrait en énumérer bien d'autres- ne sont pas respectées lors de la tenue des assemblées, la plupart des copropriétaires s'abstiennent d'y assister, protestant ainsi par leur absence contre la confiscation par le syndic et le Conseil de gérance de leurs droits de regard sur la gestion de leur patrimoine.


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< page 12 >

Aller en justice ?

Le copropriétaire plaignant, mécontent des libertés que le syndic prend sans cesse avec la loi et les statuts, refusant de continuer d'être dévalisé comme peut l'être un voyageur au coin d'un bois, exaspéré d'être constamment maltraité, injurié, humilié ou même victime de voies de fait, aura bien de la chance s'il est entendu par la justice.

Est-il pitoyable cet honnête copropriétaire qui s'avancera sous des arcanes menaçants, avec à chaque pas la chausse-trape nouvelle et ruineuse d'une répétibilité des honoraires.

Les juges sont tellement satisfaits d'étaler leur ersatz de culture qu'ils manquent rarement l'occasion de qualifier la démarche du copropriétaire plaignant de "quérulence processive". Ils dissimulent leur ignorance de la loi sous un verbalisme où la prétention le dispute à la vanité. Et ils ont toutes les faiblesses à l'égard des syndics, ces habitués des procédures très bien introduits et défendus par des ténors du barreau grassement rémunérés par les ACP.

De toutes façons, la décision n'interviendra que bien des années plus tard et elle coûtera au malheureux copropriétaire infiniment plus d'euros que la réparation qu'il aura demandée et qu'il n'aura d'ailleurs pas obtenue.


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< page 11 >

La convocation.

Ordinairement, la convocation à l'assemblée générale ressemble à un brouillon d'enfant d'école primaire. La confusion le dispute à l'approximation. L'élision côtoie l'incertain. Cependant, tout cela n'est nullement l'effet d'un égarement mais le produit d'un calcul savant et mûrement réfléchi. Le syndic professionnel reste dans le vague et l'à-peu-près pour éviter d'alerter les copropriétaires sur ses intentions, pour profiter de l'effet de surprise au cours de l'assemblée et imposer ses propres décisions en faisant croire qu'elles n'émanent pas de lui.

Puisque le syndic doit être en mesure de prouver qu'il a convoqué tous les copropriétaires, la convocation doit parvenir à ses destinataires par courrier recommandé au moins quinze jours avant l'assemblée et dans les trois mois de la clôture des comptes. Elle comprendra en annexes le rapport de gestion, le bilan et le compte de résultats ainsi que les documents explicatifs, le rapport du contrôleur des comptes, les devis des fournisseurs pour les travaux sur lesquels il faudra statuer, et toutes autres informations nécessaires à la prise de décision.

La convocation elle-même indiquera la date, l'heure et le lieu de l'assemblée. Elle détaillera les points de l'ordre du jour sans omission ni imprécision ni lacune ni oubli ni aucune des négligences et autres expédients trop souvent constatés. Les copropriétaires ont le droit d'être informés sur l'exacte situation de leur patrimoine.

La convocation est un document important qui engage la gestion. C'est pourquoi le syndic chevronné la rédige en charabia.


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< page 10 >

Les procurations.

La loi belge et la loi française contiennent une disposition similaire : elles interdisent l'une et l'autre au syndic de détenir des procurations.

Les juges français annulent d'office l'assemblée lorsqu'un syndic a représenté un copropriétaire, directement ou en interposant un tiers.

Il n'en va pas de même en Belgique où les juges permettent aux syndics de détenir des procurations dès lors qu'ils les remettent à des tiers quels qu'ils soient, parents, amis, employés, obligés de toutes sortes. La loi est ainsi vidée de son sens.

On voit que la sécurité juridique en Belgique est absente des prétoires. Des juges logomachiques détricotent les lois. Ils noient leur complaisance à l'égard des syndics dans des brouillards de mots. Le droit belge de la copropriété est ainsi devenu de la bouillie pour les chats : ni chair ni poisson.


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< page 9 >

La liste des copropriétaires.

Afin de pouvoir communiquer avec l'ensemble de ses mandants, un membre du Conseil de gérance avait demandé au syndic de lui remettre une liste des 200 copropriétaires de son immeuble. Prétextant la défense de la vie privée des copropriétaires, le syndic refusa.

Bien qu'il soit isolé car ses homologues s'étaient prudemment abstenus de s'impliquer et observaient la passe d'armes avec circonspection, le membre du Conseil mécontent cita le syndic en référé et celui-ci fut condamné à fournir la liste demandée.

Persistant dans son refus, le syndic riposta en démissionnant le membre du Conseil de gérance indocile et en le remplaçant par un autre copropriétaire plus souple sous l'oeil effarouché de la collégialité qui avait de longue date abandonné toute résistance.

Sans désemparer, la justice fut à nouveau saisie mais au nom de l'ACP et à l'initiative du Conseil de gérance subjugué. Comme le mandat de l'ancien membre du Conseil était à présent contesté, la controverse se développa, les objections se multiplièrent, la polémique s'éternisa sans jamais aboutir.

De recours en remises, de dérobades en requêtes, de détours en ajournements, l'affaire s'alanguit, s'effilocha, s'engourdit. Finalement, épuisé et dégoûté, le ci-devant membre du Conseil de gérance en fut pour ses frais.


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< page 8 >

La comptabilité des copropriétés.

"Nuit et Brouillard", c'est aujourd'hui la triste évidence des comptabilités des copropriétés. Et on peut ajouter sans craindre de déflorer la vérité : "Artifice et Mystification".

Dès lors, sans plus épiloguer, le seul moyen d'éclairer ces obscurs méli-mélo serait de contraindre tous les syndics à présenter des comptabilités en partie double selon le PCMN (Plan Comptable Minimum Normalisé) et conformes aux dispositions définies dans la loi du 17 juillet 1975 et ses arrêtés.

Par ailleurs, il est inconséquent et presque ridicule pour une assemblée générale d'approuver des comptes en aveugle sans s'assurer au préalable qu'un contrôle a été effectué par une personne compétente et indépendante qui garantit qu'ils sont conformes aux règles et aux dispositions légales, qui a vérifié que la gestion a respecté les décisions des assemblées sans débordements intéressés ni restrictions intempestives, et qui certifie qu'ils traduisent fidèlement la situation financière de la copropriété.

Et ceci ne doit pas méconnaître le droit au contrôle des copropriétaires eux-mêmes.

Les comptes devraient être publiés sur Internet de manière à pouvoir effectuer des comparaisons avec d'autres copropriétés.


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< page 7 >

La T.V.A. sur les honoraires du syndic.

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes, la Belgique a supprimé la T.V.A. sur les honoraires des syndics. Cette disposition est entrée en vigueur le 1er août 1995. La Circulaire T.V.A. 13/1995 détaille les modalités de la suppression de la taxe.

A la suite de cette décision, l'I.P.I. a publié des instructions à destination des syndics pour les informer de leurs obligations à cet égard.

Depuis lors, les commentateurs de tous poils, les juristes, professeurs d'université, avocats, spécialistes des copropriétés ont tous affirmé haut et fort, proclamé ou publié, et cela dans des conférences, des livres, des articles de journaux et la pluralité des médias, en choeur et sans fausse note, que la T.V.A. ne pouvait plus être appliquée sur les honoraires des syndics à partir de 1er août 1995.

Questionnés à leur tour, le ministre des Finances Reynders et son Administration ont à plusieurs reprises confirmé que la T.V.A. n'était plus applicable sur les honoraires des syndics depuis le 1er août 1995.

Et cependant, douze ans après, impavides car sachant qu'aucune sanction ne saurait les atteindre, de très nombreux syndics continuent d'appliquer la T.V.A. sur leurs honoraires comme si rien n'était advenu depuis le 1er août 1995.

Des centaines de milliers de copropriétaires ont été et continuent d'être grugés. Pas un seul n'a protesté. Soit par ignorance soit par crainte, ils ont tous craché au bassinet sans piper.

Décidément, tout est permis aux syndics.


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< page 6 >

Quand le syndic joue à l'assistant social.

Alors que le syndic professionnel doit limiter ses prestations à la gestion du patrimoine qui lui est confié, il a trop souvent la fâcheuse tendance aujourd'hui à sortir de son rôle et à s'inviter dans les problèmes personnels des copropriétaires.

Ainsi, le syndic se prévaudra de son rôle social comme d'une plus-value. Il insistera sur ses interventions auprès de certains copropriétaires esseulés ou irrésolus dont il deviendra un familier. Il les aura conseillés non seulement pour leurs investissements mais aussi dans des matières plus personnelles comme des successions délicates ou des donations, des difficultés ménagères, des arbitrages, des secours de toutes sortes, y compris des délais de paiement de charges qu'il ne peut d'ailleurs accorder sans faillir à sa mission.

Cependant, il ne faut jamais oublier que le syndic n'a ni cour ni tripes, seulement un portefeuille.

S'il s'insinue dans l'intimité de copropriétaires sélectionnés, c'est pour les attacher à sa personne, pour s'assurer de leur soutien. Lequel d'entre eux hésitera à approuver les comptes ou à voter un devis présenté par un syndic aussi gentil, aussi aimable, qui est presque un membre de la famille ?

Que les syndics s'en tiennent donc à leur tâche de gestionnaire de copropriétés. On ne leur demande rien de plus. Mais c'est déjà au-dessus des capacités de la plupart d'entre eux.


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< page 5 >

Convocations à l'assemblée
par courrier ordinaire.

Voici la triste histoire vraie d'un copropriétaire qui s'était plaint en justice pour n'être jamais convoqué aux assemblées générales.

- Monsieur le président, déclara le syndic, je convoque toujours tous les copropriétaires par courrier ordinaire.

- Mais, répliqua le juge, les statuts de l'immeuble indiquent noir sur blanc que les convocations doivent être adressées aux copropriétaires par courrier recommandé.

- J'ai toujours convoqué par courrier ordinaire, affirma le syndic, car je suis très attentif à la dépense et je veille jalousement sur l'argent des copropriétaires.

Jugement :
Attendu que le syndic est manifestement honnête et qu'il serait déraisonnable de dépenser inutilement l'argent des copropriétaires ;
que la coutume prime les statuts et justifie une interpolation de la loi. En conséquence :
acquitte le syndic ;
déboute et condamne le copropriétaire querelleur.


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< page 4 >

Au feu ! Au fou !

L'imagination des syndics est sans borne.

Pour entretenir son train de vie somptueux, le syndic d'un grand immeuble a décidé, dans la solitude de son pouvoir, de remplacer toutes les portes coupe-feu. Aussitôt dit, aussitôt fait. Près de 300 portes sont changées. Le motif déclaré par le syndic est la sécurité car ce prétexte peut impressionner les copropriétaires toujours un peu naïfs. Montant estimé : 250.000 euros. Néanmoins, prudent quant aux réactions que pourrait provoquer sa cupidité, le syndic a dû :
. ne pas respecter la législation en matière de portes coupe-feu ;
. ne pas communiquer des devis aux copropriétaires ;
. ne pas solliciter l'autorisation de l'assemblée générale ;
. ne pas installer des portes Rf ½ moins chères que les dispendieuses portes Rf 1 qu'il a choisies ;
. ne pas demander une visite des pompiers ;
. ne pas tenir compte de l'avis négatif exprimé par le bourgmestre.

Conclusion : ce syndic tond la laine sur le dos des moutons copropriétaires.


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< page 3 >

Le bal des voyous.

Si le syndic est honnête, il gagnera convenablement sa vie. S'il ne l'est pas, il fera rapidement fortune. Comme la vertu est une absurdité dans le monde des affaires, le syndic est donc un margoulin. Pour maintenir son pouvoir sur la copropriété et en retirer un profit maximum, il entretient les meilleurs rapports avec son Conseil de gérance et en particulier avec son président, personnage souvent imbu, copropriétaire important, sensible à la flatterie et aux honneurs. Les membres du Conseil de gérance sont captivés et séduits par de menues interventions : plomberie, menuiserie, peinture et autres avantages, sans oublier pour les plus accommodants des gratifications en espèces, indemnités pour services rendus à la copropriété. C'est ce qui fait dire à beaucoup de copropriétaires que le syndic et le Conseil de gérance forment un couple infernal qui rançonne la copropriété, qui bâillonne, domine et subjugue l'assemblée composée de copropriétaires naïfs, timides, apeurés et ignorants, et qui vilipende, menace, calomnie et discrédite le copropriétaire indocile pour ne lui laisser que l'alternative de se taire ou d'ester en justice.

Et de leur côté, et de toute leur autorité, les juges ont martelé : ni le syndic ni le Conseil de gérance ne sont coupables des fautes commises dans la gestion. C'est l'assemblée qui, bien que détenant toutes les clés, n'exerce ni son devoir de surveillance ni son pouvoir de sanction. C'est elle, et elle seule qui est responsable.

Dès lors pourquoi se gênerait-on ? Pourquoi ne pas en profiter ? C'est le jackpot. Les jetons ruissellent et tintinnabulent dans les escarcelles. C'est le bal des voyous.


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A.S.B.L.

La comptabilité des copropriétés, quand elle existe, est en pratique tenue en dehors des règles. Si on s'interroge sur la motivation de cette anomalie, on s'aperçoit rapidement qu'il s'agit pour le syndic de compliquer le contrôle, de brouiller les pistes, de dissimuler la réalité de la gestion. Sinon, à quoi bon se donner tant de peine alors qu'une comptabilité tenue selon les dispositions légales définies dans la loi du 17 juillet 1975 répond à toutes les questions avec simplicité et efficacité.

Il n'y a guère, les A.S.B.L. souffraient des mêmes maux : obscurité des comptes et manipulations en tous genres. Le législateur y a mis de l'ordre. Il a contraint les A.S.B.L. à tenir une comptabilité régulière et à remettre une copie de leurs comptes au greffe du tribunal de commerce. Les A.S.B.L. doivent aussi déposer une déclaration à l'impôt accompagnée du bilan, du compte de résultats et de tous autres documents permettant d'en vérifier l'exactitude.

Dès lors que beaucoup de copropriétés tiennent des comptes qui ont tout du grimoire et qu'elles gèrent des fonds importants souvent bien plus considérables que les maigres recettes de beaucoup d'A.S.B.L., pourquoi ne pas étendre aux copropriétés les obligations aujourd'hui imposées aux A.S.B.L. ?

Ce serait un pas vers l'assainissement de ce secteur économique qui est un coupe-gorge pour le copropriétaire indocile.


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"Exigences des pompiers".

En Belgique, les normes de sécurité incendie n'ont pas d'effet rétroactif. Elles ne sont applicables qu'aux immeubles construits après 1994.

Lorsque les pompiers sont appelés à visiter un immeuble construit avant ou après 1994, ils établissent toujours un rapport qui est un état des lieux sans force obligatoire. Cependant, éventuellement mais rarement, en considération seulement du danger réel et grave qui aurait été mis en évidence, le bourgmestre peut prendre alors un arrêté de police rendant les propositions des pompiers exécutoires.

Mais, dépourvus de tout arrêté de police, certains syndics n'hésitent pas à s'appuyer sur de prétendues "exigences des pompiers" pour effrayer les copropriétaires et leur imposer des travaux inutiles qu'ils s'empressent de monnayer à leur profit auprès des entrepreneurs.


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Introduction.

Friche législative, espace de non droit déserté par une justice impuissante ou complice, les copropriétés sont des proies faciles pour les prédateurs de tous poils.


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